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9月29日，在每日經濟新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產年會上，旭輝建管總裁劉冰洋分享了一場以《代建產業：房企向上增長的新路徑》為主題的主旨演講。

劉冰洋表示，代建行業是地產衍生而來的輕資產服務行業，有明確的預期和清晰的市場邏輯。“未來5-10年，代建的市場規模可能增長到1億平方米左右，收入規模應該能達到400億-500億元的營收水平。”

旭輝建管總裁劉冰洋 圖片來源：受訪者提供

未來5-10年，代建營收規模或達500億元

“輕資產”屬性的代建行業雖然有不少房企布局但一直不瘟不火，在地產行業增長邏輯演變的當下，代建又成為行業的熱議方向。

劉冰洋指出，代建雖然是地產衍生而來的輕資產服務行業，但與地產行業實際上有著本質的區別。代建作為輕資產服務行業的特點是低固定資產、低運營成本，通過知識/勞動來創造收入。

中國的代建行業是從2000年初開始，以部分的政府保障房業務切入，其間也有少量的商品房、寫字樓、公共建筑等項目找優秀的房企進行代建合作。2010年到2015年，房企已經開始對代建業務投入了很大的關注度，很多房企進入這個領域，行業開始蓬勃發展，使得代建成為房企的主流業務之一。從2015年至今，更多房企參與代建，同時房企也把代建的板塊逐步拆分進行重點發展，還有些優秀的同行進入到了資本市場，實現了代建業務的獨立上市。

“目前我們的代建行業已經是一個百億級的行業，雖然現在看規模還比較小，但從過去的數據來看，行業一直保持了快速增長的態勢。比如2019年行業營收規模約90.6億元，但年化增速在30%以上。不管是新簽約的代建總面積，還是代建行業的收入規模，都實現了快速增長。”

劉冰洋補充道，代建面積的年均增長速度達到25%，行業的收入規模年化的增長率都已經達到了將近35%，所以這還是一個方興未艾的朝陽行業。房地產行業從過去的簡單快速發展逐步轉化為向管理、品牌以及能力要效益的階段，代建行業的機會就越來越凸顯，很多委托方都希望找到好的品牌公司為項目賦能、提供服務。

當下，還有很多城投公司拿地托底，這也對代建行業提出了很高的需求。“總體判斷，未來5-10年代建的市場規模可能增長到1億平方米左右，收入規模應該能達到400億-500億元的營收水平。”

站在資本市場的角度來看，劉冰洋認為，傳統的地產開發業務屬于資本密集型，投資開發兼備，投資規模大，容易受地產市場的周期影響，利潤率逐年在降低。對比之下，代建行業屬于輕資產服務型行業，還有管理輸出、品牌輸出、資源的輸出，且投資規模小，抗風險能力比較高，對于抵御周期的變化也有自己獨特的優勢。

競爭激烈但觸角多，代建的本質在于賦能

劉冰洋列舉了日本等國外代建行業的發展經驗。

如日本的代建業務快速發展是在新房市場萎縮后，也就是在當地的城市化率達到一定水平之后，新房的需求開始萎縮。在這個階段，資管行業也處于一個大爆發的階段。在日本，代建并沒有定義成一個高盈利性的行業，實際上是為租賃銷售管理提供了導流的服務，特別是在行業的低谷期，是用來維持開發團隊的規模、優秀的人才，保有核心競爭力的有利工具。

旭輝建管對代建業務的戰略初心是擴地盤、找朋友、圈關系、練隊伍、有協同。劉冰洋解釋道，傳統的地產開發業務會受地域、戰略投資的局限性，但代建可以在主力城市周邊進行能力輸出。同時，代建還能加強與各地政府、國企、同行的關系，增強合作粘性。

“代建行業現在逐步競爭、變得激烈，但實際上業務觸角很多，我們可以觸及不同的區域、不同類型的企業，提供全方位的服務。”劉冰洋指出，代建業務可以同時拉通基金、長租、物業、康養等地產+業務，業務范圍除了住宅之外還有產業、商業、辦公、養老等領域。

在劉冰洋看來，代建行業的本質還在于賦能。以旭輝建管為例，通過代建，需要將旭輝集團的能力、品牌資源等都向委托方項目進行輸出，提供價值服務，提升產品形象，提供更好的品牌運營。

具體來看，劉冰洋將其分為政企、產業、商業、資本四個代建賽道，每個賽道各有特點。政企代建賽道具有低風險低利潤的屬性，核心競爭力在于產品品質和多元化經驗；產業代建賽道可以與地產多元化板塊的商辦、養老等形成產業協同；商業代建賽道業務量最大，相對來說毛利可以做得更高，但風險也同樣更高；資本代建賽道是一個長期方向，但需要有更好的戰略伙伴綁定。

“就未來行業發展情況來看，商業代建還是周圍主流，其中以三線城市和二線城市為主，政府代建也會有更好的機會，相對來說比較安全穩定。資本代建現在屬于初期階段，但是潛力比較大，未來幾年可能會迎來一個很好的爆發期。”

劉冰洋總結道，思考代建業務如何落地，首先是要堅持長期主義，一定要為項目、為業主提供服務，創造價值。同時，也要建立起整套的風控體系，嚴守紅線，做好投前適中投后的管理。“站在如今方興未艾的代建市場上，我們這個行業還不夠成熟，還在快速地發展過程中。旭輝建管也愿意和同行一起，共同去促進行業的良好發展，共同去建立行業的管理標準，讓行業更成熟、更健康。”

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封面圖片來源：受訪者提供