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3月15日，國家統計局發布今年1-2月房地產數據。

多個數據出現好轉趨勢，如竣工首次轉正、價格首次反彈，市場回暖趨勢明顯。

這些數據說明了什么問題？未來的房地產市場又是什么走向呢？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

1、竣工首次轉正

1-2月份，全國房地產最大的變化，就是竣工面積實現正增長8.0%，也是累計值連續11個月下滑后，首次正增長。

說明持續一年多的“保交樓”取得了積極進展，特別是住宅竣工面積同比增長9.7%，漲幅更明顯。

2、竣工和開工穩定開發投資

竣工回升，通過安裝工程（占開發投資的10-15%），對開發投資形成支撐。

同時，1-2月份，全國房屋新開工下滑9.4%，相比2022年1-2月下滑12.2%明顯收窄，通過建筑工程（占開發投資的35%左右），對開發投資形成支撐。

其中，今年1-2月份商品房市場銷售企穩回升，近年來中心區改善盤去化加速，提振了開發商的預期，加上“金融16條”對白名單房企的支持力度加大，開發商開工的積極性增加。

同時，施工面積降幅從-7.2%收窄至-4.4%，意味著其中很多項目從停緩建、甚至爛尾轉向復工、施工加速等等，這些因素合起來促成了開發投資累計降幅收窄至-5.7%。

3、銷售面積跌幅明顯收窄、價格反彈

1-2月份，全國商品房銷售面積下跌3.6%，相比去年1-2月的-9.6%，大幅收窄了6個百分點，顯示近期市場銷售在企穩回升。

其中，商品住房銷售面積下跌0.6%，基本上實現了止跌，企穩態勢更明顯。

但是，商業辦公銷售大幅下跌態勢并未緩解，一方面與去年快速增長的高基數有關，另外前期疫情沖擊導致很多商鋪關店，企業退租等，導致商業辦公銷售前景不佳。

反映在價格上，1-2月全國商品房價上漲3.7%，住宅房價上漲4.1%。更主要的是中心區改善盤、高價商品房銷售明顯增加，導致的結構性價格上漲，外圍新盤仍舊以降價為主。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰：

1、1-2月市場銷售復蘇

1-2月市場銷售復蘇，2023年實現良好開局。1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規模僅低于2021年同期水平。

市場修復由多方面原因帶動，去年以來保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調整優化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。房地產市場流通性改善的良好的開局為今年有效防范化解優質頭部房企風險打下良好的基礎。

2、預計3月市場修復勢頭有所放緩

1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。

市場的各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但并沒有一下子進入較熱的位置，價格變動也相對平穩。

全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復。

隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復過程中的正常振蕩。

3、市場走向良性健康發展

今年我國房地產市場依然面臨不小的外部挑戰，但從長期看，我國城鎮化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強烈，在房住不炒的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康發展。

中指研究院市場研究總監陳文靜：

1、1-2月東部地區商品房銷售額同比增長2.1%

1-2月東部地區商品房銷售面積同比小幅下降2.2%，降幅低于中部和西部地區，銷售額同比增長2.1%，為唯一增長地區，伴隨著市場情緒好轉，部分企業也收回了原有價格優惠。

整體來看，今年以來房地產市場好轉更多表現為熱點城市市場的修復，全國市場尚未企穩。

2、今年以來，新房市場供應節奏明顯慢于銷售端

3月以來，重點50城新建商品住宅周度成交面積保持在高位，同比增幅普遍在20%以上；重點10城二手房周度成交量環比持續增長，同比增幅保持在70%以上，上周（3月6日-12日）成交套數提升至2019年以來周度最高水平，同比增長超100%。

由此可見，城市基本面較好的城市市場仍在修復，二手房市場活躍度較高或將為新房釋放更多改善需求，短期來看，熱點城市新房市場活躍度仍有望保持，從而帶動全國新房市場進一步修復企穩。

值得關注的是，今年以來，新房市場供應節奏明顯慢于銷售端，部分熱點城市受供給不足影響，新房成交規模增長并不明顯。

3、預計新開工面積修復節奏仍較慢

供應端，2023年開年，在全國銷售市場尚未企穩、企業資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產開發投資下行趨勢未改，1-2月，房屋新開工面積和房地產開發投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

1月以來，監管部門繼續加強對系統重要性優質房企的資金支持力度，房企融資環境繼續改善，根據中指監測，2月，房地產企業信用債融資同環比均增長。

短期來看，房地產企業資金壓力有望進一步緩解，但新開工面積恢復仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目的入市節奏緩慢等因素影響，預計新開工面積修復節奏仍較慢，或進一步制約部分城市的新房供應量；開發投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節奏或加快，資金規模亦有望加大，帶動竣工面積持續改善，但新開工改善有限、房企投資拿地仍偏謹慎等情況仍制約房地產開發投資的修復速度。