近大半年來，地產(chǎn)圈都不太平，自恒大的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，包括融創(chuàng)、世茂、中南等在內(nèi)的不少房企先后變賣資產(chǎn)以求資金回籠。

此次風(fēng)波也波及到了地產(chǎn)酒店。2月中旬，網(wǎng)傳世茂集團(tuán)旗下的上海佘山世茂洲際酒店（即深坑酒店）被掛牌出售，售價(jià)為22.5億元；另有一份名為“世茂待售資產(chǎn)包清單”的文件，清單中除了上述提及的深坑酒店之外，還有包括上海佘山茂御臻品之選酒店、上海外灘茂悅達(dá)（大）酒店、上海世茂皇家艾美酒店等在內(nèi)的7家酒店待售，約占總售出資產(chǎn)數(shù)量的1/5。

世茂雖然第一時(shí)間辟謠，但也在辟謠公告提到集團(tuán)會(huì)進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量，部分持有資產(chǎn)確實(shí)有處置計(jì)劃。后續(xù)世茂也在公告中證實(shí)以45億元的價(jià)格將上海外灘茂悅達(dá)（大）酒店出售給上海地產(chǎn)集團(tuán)。

酒店與房地產(chǎn)業(yè)有著密不可分的關(guān)系，但為何房企遭遇危機(jī)時(shí)，卻第一時(shí)間售賣酒店套現(xiàn)？未來地產(chǎn)酒店路在何方？

01

TOP100房企中85家做酒店

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)酒店能取得如今的發(fā)展規(guī)模，跟近二十余年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展脫不開關(guān)系：

房企在開發(fā)樓盤時(shí)，以完善樓盤配套設(shè)施的名義，在樓盤附近蓋學(xué)校、商場(chǎng)以及酒店，提高樓盤的附加值。這時(shí)，酒店業(yè)務(wù)對(duì)于房企來說其實(shí)是一個(gè)非必選項(xiàng)。

部分地方政府也會(huì)在土地出讓條件里規(guī)定土地競(jìng)得人需在該土地范圍內(nèi)建設(shè)高星級(jí)酒店等配套設(shè)施。例如，在浙江省衢州市于2021年6月7日發(fā)布的《衢州市自然資源和規(guī)劃局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》中拍賣出讓衢州市智慧新城1幅地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中明確提及競(jìng)得者需要建設(shè)五星級(jí)酒店，并要求該項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅辦理預(yù)售許可證與酒店、會(huì)展中心的工程進(jìn)度掛鉤。

但近幾年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)由增量邁向增量存量并存的時(shí)代，比起賣房，如何運(yùn)營(yíng)以及盤活存量資源日漸成為房企重點(diǎn)關(guān)注的問題。在房企尋找新的營(yíng)收增長(zhǎng)基點(diǎn)時(shí)，消費(fèi)者日益旺盛的旅游消費(fèi)拉動(dòng)住宿業(yè)的發(fā)展，這就讓房企開始注重酒店的運(yùn)營(yíng)。

專注于地產(chǎn)研究的克而瑞地產(chǎn)研究中心曾將房企酒店運(yùn)營(yíng)模式分為合作模式、自營(yíng)品牌，以及合作自營(yíng)相結(jié)合三種模式，并對(duì)國(guó)內(nèi)房企Top100進(jìn)行了分類：截至2021年底，全國(guó)房企100強(qiáng)中，只有15家沒有布局酒店業(yè)務(wù)。

而根據(jù)環(huán)球旅訊統(tǒng)計(jì)，多家房企的酒店業(yè)務(wù)已成規(guī)模，包括世茂、碧桂園、融創(chuàng)以及富力在內(nèi)的房企，旗下酒店數(shù)量都超過了100家。

此外，在上述列表中沒有提及的部分房企，近兩年在酒店行業(yè)也有所動(dòng)作：

萬科地產(chǎn)于2021年11月成立了萬科酒店管理有限公司；

旭輝集團(tuán)旗下旭輝商業(yè)于2021年10月與華住集團(tuán)共同宣布簽署合作協(xié)議，雙方首次合作的湖州諾富特酒店將于2022年面市；

金輝控股于2021年6月發(fā)布公告稱，子公司北京金輝已同上海綠地達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以8.6億元收購(gòu)上海九龍賓館有限公司，收購(gòu)?fù)瓿珊螅本┙疠x將擁有上海九龍的全部股權(quán)；

招商蛇口于2020年11月正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，主要有“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓兩條主力產(chǎn)品線，接入招商蛇口全生命周期產(chǎn)品體系；

合景富泰于2020年宣布對(duì)自營(yíng)酒店品牌木蓮莊進(jìn)行品牌升級(jí)，同時(shí)提出未來三年木蓮莊品牌會(huì)在全國(guó)重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)。

02

“三道紅線”下，地產(chǎn)酒店的命運(yùn)如何

然而，去年爆發(fā)的恒大債務(wù)危機(jī)卻為眾多房企敲響了警鐘，也讓一些地產(chǎn)酒店逃脫不了被出售套現(xiàn)的命運(yùn)。

在暴風(fēng)雨到來前，已經(jīng)有種種征兆預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)即將變天。此次危機(jī)中，最關(guān)鍵的一個(gè)事件節(jié)點(diǎn)就是2020年8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，約談了包括恒大、萬科等在內(nèi)的12家房企，提出在落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制基礎(chǔ)上，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即所謂的“三道紅線”。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，可將房企分為“綠、黃、橙、紅”四檔。

“三道紅線”的壓力，讓負(fù)債率高的房企紛紛開啟了“賣賣賣”的模式——凡是可以緩解企業(yè)資金壓力、減少企業(yè)負(fù)債的項(xiàng)目，都可以進(jìn)行合理處置。其中，售價(jià)不菲、但對(duì)房企來說優(yōu)先級(jí)不高的酒店這時(shí)就成為了大部分房企優(yōu)先處理的選項(xiàng)之一。

對(duì)于酒店的處置，各大房企的做法有所不同：

有的通過資產(chǎn)拆分、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式讓酒店脫離母公司發(fā)展。例如，恒大早在2020年12月底就開始將旗下酒店騰挪至恒大旅游運(yùn)營(yíng)管理有限公司，后者已由廣州恒童投資有限公司100%持股。根據(jù)企查查的數(shù)據(jù)，目前恒大旅游管理旗下控制的44家企業(yè)中，有20家屬于前恒大集團(tuán)的酒店。

這看似左手倒右手的行為，一方面可以減輕母公司負(fù)擔(dān)，另一方面充實(shí)旗下恒大文旅的基本盤，方便以后子公司上市融資，從而使資金回流至母公司。但自去年9月爆出債務(wù)危機(jī)后，投資者對(duì)恒大的信任已經(jīng)降至冰點(diǎn)，紛紛拋售恒大股票，更談何讓子公司上市。

相比恒大的方法，最“簡(jiǎn)單粗暴”的還是直接賣酒店。上述提及網(wǎng)傳的世茂待售資產(chǎn)包總共報(bào)價(jià)741億元，剔除抵押融資和項(xiàng)目貸款余額后，世茂可回款約210億元。單單酒店和上海世茂廣場(chǎng)，就可以回款約110.33億元現(xiàn)金。

世茂并不是第一家賣酒店來緩解資金危機(jī)的房企。

早在2017年，萬達(dá)就開始了海內(nèi)外資產(chǎn)的售賣之路，至今已出售超過2000億元的資產(chǎn)。其中在2017年7月，萬達(dá)與融創(chuàng)、富力更是展開了“世紀(jì)交易”：富力以總價(jià)199.06億元收購(gòu)萬達(dá)旗下77家酒店，融創(chuàng)以總價(jià)438.44億元收購(gòu)萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)（后續(xù)融創(chuàng)完成13個(gè)文旅項(xiàng)目100%股權(quán)的收購(gòu)）。

轉(zhuǎn)讓酒店的背后，也反映了房企的無奈——比起賣房子，投資酒店并不賺錢。

酒店業(yè)務(wù)的收入在房企的整體收入里只占冰山一角。以世茂為例，財(cái)報(bào)顯示其2021上半年總收入為734.01億元，而其中總體的酒店運(yùn)營(yíng)收入只有9.72億元，僅占1.32%左右。這樣看來，房企與其等酒店用將近20、30年后回本，不如趁早將其賣掉，讓公司的現(xiàn)金流得到保障，更像是一個(gè)明智之選。

03

未來，地產(chǎn)酒店的路要怎么走？

相比僅僅只是當(dāng)業(yè)主，事實(shí)上近年來房企均意圖發(fā)展自己酒店品牌。

一方面是過去二十年與國(guó)際品牌的合作讓房企積累了相應(yīng)的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，且國(guó)際酒店品牌的高額管理成本讓房企逐漸產(chǎn)生了“單干”的想法；另一方面，多元化發(fā)展的需求讓房企尋找新的盈利點(diǎn)，專注于酒店品牌的開發(fā)賦能集團(tuán)發(fā)展，豐富營(yíng)收的同時(shí)能提升房企的形象，何樂而不為？

像是賣酒店賣得最“努力”的萬達(dá)，則在擺脫“房地產(chǎn)”的標(biāo)簽后致力于給消費(fèi)者一種全新的品牌形象。早在2007年初，萬達(dá)就推出了“萬達(dá)酒店及度假村”品牌，隨后旗下還衍生了“文華”“瑞華”“嘉華”等7個(gè)酒店品牌。

此后，萬達(dá)還找來曾任喜達(dá)屋酒店及度假村大中華區(qū)總裁的錢進(jìn)（現(xiàn)已離開萬達(dá)并任希爾頓酒店集團(tuán)大中國(guó)區(qū)及蒙古總裁），擔(dān)任萬達(dá)酒店及度假村總裁，期間其帶領(lǐng)萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了開業(yè)100家門店的目標(biāo)，萬達(dá)近些年還將品牌帶到了國(guó)外——伊斯坦布爾萬達(dá)文華酒店已于今年年初正式投入運(yùn)營(yíng)。

萬達(dá)的做法印證了王健林提出的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”，也為一些房企打開了“新世界的大門”：比起單純引進(jìn)國(guó)外品牌，更重要的是在品牌與管理端就牢牢把握自主權(quán)。眾多房企投身到酒店品牌的打造與運(yùn)營(yíng)中，如上述表格所呈現(xiàn)的，國(guó)內(nèi)TOP100家房企中，已有38家成立了自主的酒店品牌。

例如，曾有多年酒店管理經(jīng)驗(yàn)的碧桂園，則在2020年宣布成立鳳悅酒店及度假村，并在2年時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)張，衍生出17個(gè)子品牌；同年，鳳悅酒店及度假村還牽手希爾頓，將希爾頓惠庭品牌引入中國(guó)。

而上述提及與萬達(dá)“分手”的融創(chuàng)，此前也已攜手國(guó)內(nèi)酒店巨頭華住，成立合資企業(yè)永樂華住酒店管理有限公司。永樂華住成立后，融創(chuàng)文旅將旗下22家酒店授權(quán)永樂華住進(jìn)行管理，此外華住旗下的施柏閣、花間堂等高端酒店品牌也注入該合資公司，兩家將聯(lián)手發(fā)力高端酒店的開發(fā)。

但品牌建設(shè)說來容易，做起來難。且不說大部分如同“門外漢”的房企對(duì)酒店品牌運(yùn)營(yíng)一知半解，即便成立了品牌，還要與國(guó)內(nèi)外眾多成熟的酒店品牌一同競(jìng)爭(zhēng)，壓力不可謂不大。

以世茂為例，其2021年上半年共獲得9.72億元酒店管理及收入中，約86%來自合作品牌的酒店；而自營(yíng)品牌的收入占比僅有10%左右。

但由于商業(yè)模式不同，不需要支付品牌加盟費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的自營(yíng)品牌模式，其利潤(rùn)要比合作品牌模式的來得多，這也突出了自營(yíng)品牌模式的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，也有房企仍然堅(jiān)持與國(guó)際酒店管理品牌合作，像是全球最大豪華酒店業(yè)主富力，旗下酒店多交由萬豪、洲際、希爾頓等國(guó)外品牌管理，且五星級(jí)酒店的數(shù)量占比達(dá)96%。

但這并沒有給富力帶來太多“甜頭”，據(jù)富力地產(chǎn)2021年中期報(bào)告，富力旗下的酒店管理分部在2021年上半年共虧損5.47億元。對(duì)此，在去年3月富力地產(chǎn)總裁李思廉曾稱，若價(jià)格合適，會(huì)繼續(xù)出售富力旗下包括酒店在內(nèi)的部分物業(yè)。

這樣看來，品牌雖然難做，但輕資產(chǎn)之路仍是當(dāng)下眾多房企做酒店的選擇。一方面，“存量時(shí)代”的到來讓房企的角色從“建設(shè)者”變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)者”；另一方面，輕資產(chǎn)模式具有負(fù)債率低、抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)、持續(xù)盈利等特點(diǎn)，對(duì)于急需減少負(fù)債從而早日讓紅線變綠的房企來說，輕資產(chǎn)模式正中下懷。

而至于貨架上的那些酒店，被交易也不是一件壞事。有人賣，就有人買。讓專業(yè)的人來干專業(yè)的事，對(duì)于這些被賣掉的酒店來說，可能也是一個(gè)比較好的歸宿。

但地產(chǎn)酒店始終有一條漫長(zhǎng)的路要走。在此之前，得先確保一大批房企能夠順利度過此次危機(jī)。在地產(chǎn)圈經(jīng)歷了一次深度洗牌后，才有資本談怎么做好地產(chǎn)酒店。