作者： 馬一凡

2019年，廈門(mén)成為中國(guó)電影(600977)金雞獎(jiǎng)固定舉辦地后，這座美麗的海島城市越來(lái)越多地出現(xiàn)在熒幕上。點(diǎn)播量超20億次的熱播網(wǎng)劇《開(kāi)端》和知名電影《西虹市首富》中，擁有藍(lán)天碧海、高樓大廈的廈門(mén)，給觀眾們留下深刻印象。

但當(dāng)外地人來(lái)到廈門(mén)出差或旅游，還可能會(huì)被一個(gè)數(shù)字所震驚——房?jī)r(jià)。廈門(mén)不少出租車(chē)司機(jī)總是會(huì)熱衷于介紹路邊哪些樓盤(pán)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。

廈門(mén)是福建的副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市，如今廈門(mén)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了一線城市廣州，穩(wěn)坐全國(guó)第四位。從GDP、人均可支配收入及人口來(lái)看，廈門(mén)似乎并不具備與廣州、杭州、南京等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省省會(huì)城市一較高下的實(shí)力，它卻在中國(guó)樓市中走出了自己的獨(dú)立行情。

房?jī)r(jià)接近省會(huì)福州兩倍

根據(jù)受中房協(xié)指導(dǎo)的“中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)”數(shù)據(jù)，截至2022年3月15日，廈門(mén)近一個(gè)月二手房掛牌均價(jià)為50851元/平方米，在全國(guó)城市中，僅次于上海、北京和深圳，而一線城市廣州的同期掛牌均價(jià)是45763元/平方米，廈門(mén)比廣州高了5000元/平方米。

跟長(zhǎng)三角兩大省會(huì)城市南京、杭州相比，廈門(mén)的房?jī)r(jià)更是高出一大截。同期杭州的掛牌均價(jià)為38862元/平方米，南京為35389元/平方米，比廈門(mén)每平方米低了1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元。

2021年，我國(guó)人均可支配收入前四強(qiáng)省份依次為浙江（5.75萬(wàn)元）、江蘇（4.74萬(wàn)元）、廣東（4.49萬(wàn)元）、福建（4.06萬(wàn)元），廈門(mén)作為福建的副省級(jí)城市，房?jī)r(jià)竟然已經(jīng)遠(yuǎn)超前三強(qiáng)經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)城市。

在福建省內(nèi)，廈門(mén)的房?jī)r(jià)也是逆天的存在。

福建的省會(huì)福州和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市泉州，都已進(jìn)入GDP萬(wàn)億俱樂(lè)部，而廈門(mén)2021年GDP為7034億元，離萬(wàn)億尚有一段距離。不過(guò)，廈門(mén)的房?jī)r(jià)已幾乎是福州的兩倍。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，福州近一個(gè)月掛牌均價(jià)為27782元/平方米，泉州則僅為19570元/平方米。

除了中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，參考安居客、房多多等多個(gè)平臺(tái)二手房掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)，廈門(mén)的均價(jià)都超越廣州，穩(wěn)居全國(guó)第四位。

此外，根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2022年1月廈門(mén)新建商品住宅均價(jià)38175元/平方米，同樣位于全國(guó)第四，僅次于“北上深”。

可以對(duì)比的是，十年前，廈門(mén)的新建商品住宅均價(jià)為13637元/平方米，那時(shí)候處于全國(guó)第九位。十年前新房?jī)r(jià)格曾經(jīng)排在廈門(mén)前面的三亞、杭州、寧波、紹興、溫州等城市如今都已被廈門(mén)趕超。

但是綜合各方面數(shù)據(jù)看，廈門(mén)的GDP規(guī)模小、人口相對(duì)少，人均可支配收入也趕不上廣州、南京、杭州等城市。

十年間，廈門(mén)房?jī)r(jià)憑何實(shí)現(xiàn)“9進(jìn)4”并且遠(yuǎn)超中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的幾座省會(huì)城市？

高地價(jià)刺激房?jī)r(jià)上漲

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是否興旺，與經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)有著莫大的聯(lián)系。然而廈門(mén)卻打破了這些規(guī)律，房?jī)r(jià)超過(guò)了產(chǎn)業(yè)和人口規(guī)模遠(yuǎn)高于廈門(mén)的城市。

作為南方的一座美麗海濱城市，廈門(mén)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)很扎實(shí)，因?yàn)闅夂蛞巳恕L(fēng)景優(yōu)美、歷史文化底蘊(yùn)厚重，廈門(mén)早就是福建省內(nèi)客群置業(yè)或投資的首選。

“曾經(jīng)每個(gè)福建人都想在廈門(mén)買(mǎi)一套房。”“90后”的廈門(mén)人林文文告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

在林文文的印象中，廈門(mén)的房?jī)r(jià)早在2012年就比較高了，但是瘋漲是從2015年開(kāi)始的。“2015年我記得發(fā)生了股災(zāi)，還上演了千股跌停，周邊很多人就意識(shí)到房子才更保值，開(kāi)始跟風(fēng)投資房產(chǎn)，福建生意人很多，他們需要穩(wěn)定的保值渠道。”

于是2016年起廈門(mén)的土地市場(chǎng)開(kāi)始異動(dòng)了。當(dāng)時(shí)全國(guó)土地市場(chǎng)都很火熱，廈門(mén)也地王頻出。

廈門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直分成島內(nèi)和島外。島內(nèi)地塊稀缺，可開(kāi)發(fā)資源少，房?jī)r(jià)高企；島外則土地較多，曾經(jīng)是廈門(mén)的房?jī)r(jià)洼地。但是從2016年這一波土地拍賣(mài)開(kāi)始，廈門(mén)的島外房?jī)r(jià)開(kāi)始抬升了。那一年，海滄區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)和同安區(qū)頻頻刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。

也是在這一年，受地價(jià)飆漲刺激，廈門(mén)房?jī)r(jià)全國(guó)領(lǐng)漲，與南京、蘇州、合肥并稱(chēng)為“二線四小龍”。

2017~2018年，因?yàn)槿珖?guó)性調(diào)控，廈門(mén)也相繼落地限購(gòu)、限售和認(rèn)房又認(rèn)貸政策，土拍和住宅市場(chǎng)均有所降溫。到了2019年，已經(jīng)斷供5年廈門(mén)島內(nèi)開(kāi)始拿出土地競(jìng)拍，一下子又點(diǎn)燃了房企的參拍熱情，全年島內(nèi)出讓3宗優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓板價(jià)皆超4.2萬(wàn)元/平方米，一舉刷新廈門(mén)總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄。2019年11月19日，中駿以總價(jià)59.4億元競(jìng)得湖里區(qū)一宗地塊，樓板價(jià)45103元/平方米。

2020年，受疫情影響，原本嚴(yán)控樓市的廈門(mén)，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行紓困，并且加碼“搶人大戰(zhàn)”，不僅放寬島外人才購(gòu)房門(mén)檻，還啟動(dòng)了五大人才工程，給落戶廈門(mén)的人才給予購(gòu)房補(bǔ)貼。同年，廈門(mén)喊出了“島內(nèi)大開(kāi)發(fā)，島外大發(fā)展”的口號(hào)，開(kāi)啟大面積的征地拆遷，拆遷戶涌向了市場(chǎng)。

疫情后不久，廈門(mén)土拍市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，廈門(mén)島內(nèi)4宗優(yōu)質(zhì)宅地成交樓板價(jià)皆超5萬(wàn)元/平方米，再度刷新總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄。2020年，中駿在島內(nèi)湖里區(qū)拿下一塊地，樓面單價(jià)達(dá)到58824元/平方米。

2021年廈門(mén)開(kāi)始實(shí)行集中供地，首批集中供應(yīng)的5宗地全部溢價(jià)出讓?zhuān)骄鐑r(jià)率達(dá)到29%，建發(fā)奪下湖里區(qū)2021P03地塊，剔除配建后實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到67546元/平方米，再次刷新單價(jià)紀(jì)錄。

廈門(mén)的最高單價(jià)紀(jì)錄，幾乎一年上一個(gè)臺(tái)階，從“4字頭”到“6字頭”僅用了兩年多的時(shí)間。在地價(jià)不斷上漲的刺激下，廈門(mén)島內(nèi)的成交量和房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019、2020年，廈門(mén)二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交量連續(xù)兩年突破300萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高。2021年上半年時(shí)，二手房成交也依然活躍，同比增長(zhǎng)超80%。

在2021年上半年時(shí)，廈門(mén)島內(nèi)市場(chǎng)達(dá)到高點(diǎn)，某樓盤(pán)新房售價(jià)為7萬(wàn)元/平方米，還要捆綁2個(gè)車(chē)位出售，每個(gè)車(chē)位80萬(wàn)~90萬(wàn)元。一二手倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，上述新樓盤(pán)周邊的二手次新房售價(jià)達(dá)到8萬(wàn)元/平方米~12萬(wàn)元/平方米，價(jià)格可比上海中環(huán)以內(nèi)板塊。

一夜入冬后進(jìn)入僵持期

2021年下半年，全國(guó)各地樓市普遍量?jī)r(jià)齊跌，飆漲多年的廈門(mén)樓市，也在一夜間“由夏入冬”。

去年二季度，廈門(mén)新建商品房成交量還有12335套，成交面積129萬(wàn)平方米；到了第四季度，只剩下5205套、55萬(wàn)平方米。此外，下半年二手房市場(chǎng)的成交量相比上半年也腰斬了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年12月至2022年2月，廈門(mén)一手住宅成交量三連跌，這使得廈門(mén)的房企供貨熱情跌入谷底，開(kāi)盤(pán)數(shù)量寥寥，供銷(xiāo)疲弱，整體去化也降至低位，廈門(mén)樓市均價(jià)隨主力成交項(xiàng)目變動(dòng)結(jié)構(gòu)性下行。整個(gè)2月，廈門(mén)全市整體商品房銷(xiāo)售金額43.93億元，銷(xiāo)售面積15.70萬(wàn)平方米，同比下跌51%。

“現(xiàn)在廈門(mén)的二手樓市仍處于‘僵持’狀態(tài)，即沒(méi)有什么成交量。原因是復(fù)雜的，首先我們看到全國(guó)大環(huán)境就是如此，其次廈門(mén)的房東們是不愿意自動(dòng)下調(diào)價(jià)格的，而購(gòu)房者也在觀望。而且因?yàn)榻逃叩恼{(diào)整，島內(nèi)名校將‘出島’，所以從去年下半年開(kāi)始，廈門(mén)島內(nèi)比較火的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在也沒(méi)了優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在是我從業(yè)四五年來(lái)最冷的時(shí)刻。”一位在廈門(mén)從事房地產(chǎn)中介的人士告訴記者。

從去年下半年起，廈門(mén)高漲的土地市場(chǎng)一并入冬。2021年12月第三批集中供地，廈門(mén)土拍大爆冷，流拍率高達(dá)50%，推出14宗地塊，僅有7宗被開(kāi)發(fā)商收入囊中，廈門(mén)島內(nèi)一宗優(yōu)質(zhì)稀缺地塊竟然無(wú)人應(yīng)價(jià)，被視為廈門(mén)土拍史上的“黑天鵝”事件。

近期中指研究院稱(chēng)，截至2月下旬，已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策松綁樓市，而曾經(jīng)樓市火熱的廈門(mén)，也成為其中一員。廈門(mén)市住房保障和房屋管理局印發(fā)通知，規(guī)定島內(nèi)新房項(xiàng)目意向登記購(gòu)房人數(shù)不少于可售房源數(shù)的1.2倍，島外項(xiàng)目不再?gòu)?qiáng)調(diào)搖號(hào)。過(guò)去廈門(mén)一些高地價(jià)且認(rèn)購(gòu)熱度高的項(xiàng)目都要搖號(hào)，此類(lèi)政策說(shuō)明廈門(mén)樓市在降溫，同時(shí)在購(gòu)房方面松綁，給予市場(chǎng)更大的寬松空間。

下周，廈門(mén)即將迎來(lái)2022年第一輪集中供地，共將推出10宗商住地塊，這一次或許為了有個(gè)好的開(kāi)頭，廈門(mén)一下子推出了5宗島內(nèi)地塊，思明區(qū)3宗、湖里區(qū)2宗。過(guò)去，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，廈門(mén)島內(nèi)地塊十分稀缺，令他們垂涎，今年開(kāi)年這次土拍，房企的積極程度或許將定調(diào)廈門(mén)全年樓市。

克而瑞研究認(rèn)為，如今商品房開(kāi)發(fā)進(jìn)入青銅時(shí)代，廈門(mén)未來(lái)將很難再出現(xiàn)暴漲暴跌大行情，價(jià)格即將進(jìn)入平穩(wěn)期。