菏澤市調整個人住房貸款首付比例，標志著在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地產政策局部調整由供給端、金融端向需求端的推進。后續局部城市包括限售限購限貸在內的需求端政策，存在視銷售情況進一步因地制宜調整的可能，此外地產融資政策亦有動態調整的優化空間。當前市場對于地產信用問題預期仍顯悲觀，“政策修復-銷售修復-信用修復”過程中，銀行板塊投資有望迎來情緒面和基本面的雙重修復。

事項：中國新聞網轉引中新經緯報道，近日四大行下調菏澤市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者首付比從之前最低30%降至最低20%，根據名下有無住房、有無住房貸款記錄及貸款記錄是否結清，最低首付比例分為25%、30%、40%

政策解讀：“因城施策”下的地方合理調整。我們梳理了人民銀行關于按揭首付比例的歷史相關文件，根據央行和銀監會2015 年《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(銀發〔2015〕98 號)，“在不實施”限購“措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5 個百分點，對擁有1 套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%”。此次媒體報道菏澤市個人住房貸款首付比例調至20%-40%，符合98 號文規定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷售下行背景下的“穩房價、穩預期”應對措施(根據菏澤房產網統計，該市去年下半年新房銷售套數環比下降30.5%)。

地產政策推演：“因城施策”為綱，循序漸進優化。結合去年下半年以來房地產方面中央定調及地方政策推進情況來看：1)總體定調：2021 年底以來，中央重要會議對房地產行業的核心定調為“因城施策”和“良性循環和健康發展”。2)已放松政策：供給端的涉險房企資產處置及預售監管局部優化、金融端的按揭利率調整和公積金貸款標準調整。3)尚未放松政策：需求端限售、限購、限貸政策。我們認為，當前各地房地產政策工具箱儲備仍較豐富，此次菏澤市調整無房無貸“購房者的首付比例標志著需求端政策優化的開啟，后續各地需求端政策有望依據銷售情況而”因城施策推進，此外地產融資政策亦有調整優化空間。

地產信用展望：政策疏通堵點，改善先銷售后信用。總體來看，解決前期地產信用問題的核心在于緩解當前流動性狀況，需求端(對應銷售回款)的購房者預期與融資端(對應持續融資)的金融機構意愿是地產政策的重要發力點，目前看上述方面的政策正在持續發力過程。正因如此，結合以上政策推進方向和推進節奏來看，預計“新房銷售企穩→問題項目處置→房企融資能力恢復”有望在后續季度漸次出現。

銀行板塊影響：情緒面和基本面有望雙重修復。去年四季度以來，房地產信用問題的演繹成為擾動銀行板塊投資情緒的重要變量之一。我們判斷，下階段地產信用環境和房企信用問題的演進，或遵循“政策修復-銷售修復-信用修復”的順序，該過程有望為銀行房地產敞口帶來資產質量的實質性修復機會，同時對于銀行股投資亦有情緒面改善的貢獻。

風險因素：宏觀經濟增速大幅下行，銀行資產質量超預期惡化。

投資觀點：投資邏輯強化，全年回報可期。菏澤市調整無房無貸“購房者的個人住房貸款首付比例，標志著在”房住不炒“和”因城施策“大框架下，房地產政策局部調整由供給端金融端向需求端推進，后續部分城市包括限售限購限貸在內的需求端政策存在視銷售情況而因地制宜調整的可能，此外地產融資政策亦有動態調整的優化空間。當前市場對于地產信用問題預期仍顯悲觀，”政策修復-銷售修復-信用修復過程中，銀行板塊投資有望迎來情緒面和基本面的雙重修復。個股選擇可遵循兩條線索：1)優質銀行：估值溢價有望延續，盈利領先帶來持續阿爾法收益，如招商銀行、平安銀行；2)改善銀行：盈利彈性源自收入端穩定增長和撥備端充足有效，疊加當前中低估值則股價存在重估空間，包括興業銀行、郵儲銀行、南京銀行和江蘇銀行。

（文章來源：中信證券）