4月14日，魯商發展(600223)發布2021年度報告，報告期內公司實現營業收入123.63億元，同比減少9.20%，利潤總額6.44億元，同比減少24.58%，歸屬于上市公司股東的凈利潤3.62億元，同比減少43.34%。

在地產下行壓力下，深耕地產數十年的魯商發展，正試圖資產輕量化，向醫美大健康徐徐圖之。

開發疲軟 擴展輕資產業務

對于歸屬于母公司股東的凈利潤與去年同期的大幅減少，魯商發展表示主要原因為下半年市場形勢嚴峻，銷售價格下行，公司按照謹慎性原則，對年末資產進行了全面減值測試，其中對部分健康地產項目產品計提資產減值18,784.57萬元；2021年健康地產結算收入相比去年同期減少約20%，毛利額下降，影響歸屬上市公司股東的凈利潤減少。

年報顯示，截至2021年12月31日，健康地產實現營業收入96.96億元，同比減少18.40%。全年實現合同銷售額146.45?億元，同比減少?16.78%，銷售面積?137.11?萬㎡，同比減少?18.19%；全年實現新開工?137.75萬㎡，同比減少?26.78%，竣工面積?114.73?萬㎡，同比減少?1.69%。

縱觀2019年、2020年和2021年魯商發展房地產銷售占比，分別為85.12%、84.62%和79.90%。

可以看出，雖然地產營收占比逐年微降，但仍是魯商發展重頭戲。此外，魯商發展開發業務在山東省的營收占比達到約86%，且集中于三、四線城市，毛利率相對偏低。

魯商發展表示，在房地產市場整體低迷的背景下，一方面努力加大銷售去化力度，抓銷售回款，堅守安全經營底線，另一方面，拓展輕資產業務，向房地產上下游鏈條延伸，業務涵蓋康養、代建、商業管理、產業園區創新等，外拓三個政府代建項目和一個市場代建項目，拓展萊蕪魯商廣場項目、金茂國際廣場項目等多個商管項目。同時，魯商發展正在向大健康產業轉型，累計在濟南城市公司、青島城市公司、臨沂城市公司、魯西南城市公司等近十家城市公司開發生態健康項目?40?余個。

入局醫美 謀求多元化轉型

值得關注的是，魯商發展化妝品銷售營收呈爬坡式增長。年報顯示，2021?年，化妝品業務實現營業收入?14.95?億元，同比增長?117.01%。其中，頤蓮和璦爾博士兩個品牌業績增長較快，頤蓮品牌全年實現營業收入?6.46?億元，同比增長?73.08%，璦爾博士全年實現營業收入?7.44?億元，同比增長?272.14%。

早在幾年前，各大房企開始紛紛布局多元化業務，尋求新的利潤增長點。魯商發展也緊跟多元化潮流，從2018年開始，接連收購福瑞達醫藥100%股權、焦點生物60.11%股權，構建起包括地產、醫藥、化妝品等多元化業務的龐大生態圈。

福瑞達也確實為魯商發展貢獻了不菲的業績。年報顯示，福瑞達醫藥集團（合并口徑）實現營業收入?21.81?億元，占公司營業收入的17.64%，較上年增長?8.03?個百分點；實現利潤總額?2.23?億元，占公司利潤總額的?34.64%，較上年增長?19.72?個百分點；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤?1.80?億元，占公司歸屬于母公司所有者的凈利潤的?49.68%，較上年增長?33.05?個百分點。

新一界董事長賈慶文的到來也揭示魯商發展向醫美轉型的決心。1月20日，魯商發展發布公告稱賈慶文當選為公司董事長。

魯商發展表示，人事變動意味著公司將進一步從治理層架構角度，對公司高層進行戰略性調整。賈慶文具備豐富的醫藥研究背景和經營管理經驗，將為公司向健康產業轉型發展助力。

現金流承壓 道阻且長

盡管魯商發展醫美板塊成績斐然，但在整個營收占比較低，無法快速解決其流動性危機。

年報顯示，截至2021年12月31日，公司流動負債合計510.9億元，其中，短期借款為32.19億元，一年內到期的非流動負債為23.09億元，但同期公司貨幣資金僅有51.39億元。

此外， 2021年魯商發展股東股權頻繁遭遇質押。12月6日，魯商發展控股股東山東省商業集團有限公司向東方證券承銷保薦有限公司質押股份3500萬股，用于償還有息負債。占其所持公司股份的6.67%，占公司總股本比例的3.47%。

12月9日，魯商發展控股股東魯商集團將其持有的公司3800萬股無限售流通股質押給國金證券股份有限公司，占其持有公司股份的7.24%，占公司已發行總股本的3.77%，用于辦理股票質押式回購交易業務。

業內人士認為，大股東股權質押的公司很可能面臨現缺少現金流等方面的困境，預示著公司出現運營方面的風險；大量的股權質押甚至可能意味著公司日常運轉存在問題。

一邊是營收下滑，拖累現金流的地產主業，一邊是正處于風口上的醫美大健康，如何優化現金流，平衡產業配比，真正推動創新轉型，魯商發展還有很長的路要走。