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上房服務將上會，時隔兩年A股再迎“非主流”涉房企業？

來源：銀柿財經時間：2022-04-25 21:41:33

本周主板發審委將審議上海上房物業服務股份有限公司（以下簡稱“上房服務”）的首發申請，這也是繼2019年9月新大正（002968.SZ）過會后，A股時隔兩年再一次有“涉房”企業來到發審會。

不過，上房服務并未涉足住宅物業管理。問詢函中提到，根據保薦工作報告，發行人實際控制人曾存在不得從事住宅物業的競業禁止承諾，招股書也未將住宅物業公司列為同行業公司。根據招股書，上房服務主營業務是為不同領域的客戶提供以物業管理為基礎，包括商業地產物業服務、醫療機構支援服務、教育機構支援服務、文化體育支援服務、其他機構物業服務等產業物業服務以及停車場經營管理和餐飲團膳服務。

那么，在科創板、創業板與北交所限制房地產企業進入，而主板已有超過兩年時間未有涉房企業過會的情況下，本次上房服務的上會是否意味著A股涉房企業IPO政策的松動？中原地產首席分析師張大偉表示：“這個談不上，原本主板對涉房企業能否IPO這一點的要求就不是非常嚴格，沒有說過物業管理公司不能上市，很多物管公司選擇去港股的原因可能只是自身規模、盈利、資質等條件不達標。”

上房服務在招股書中稱，當前住宅物業在物業行業的規模占比仍然較高，但非住宅物業領域的物業項目近年來發展迅速，并呈現出較好的盈利水平。專注于非住宅項目的物業企業快速成長，是物業行業的一大發展趨勢。招股書引用中物研協發布的《2020物業服務企業綜合實力測評報告》稱，2019年500強企業非住宅物業項目在管理面積僅為40%，但其以接近四成的管理面積貢獻了超過五成的物業服務費收入，非住宅物業的單位面積創收能力亦較住宅物業更強。

目前，縱觀A股與港股，并無主打非住宅物業服務的上市企業，就連被上房服務列為同行業可比公司的新大正也對住宅物業有所涉獵。一旦上房服務成功過會并上市，將是國內第一家以非住宅服務為主的物管上市公司。在銀柿財經記者問及估值時，中原地產首席分析師張大偉表示：“資本市場還是比較看重規模的，而且非住宅物業目前不屬于高增長領域，也不是風口。”2018年至2021年上半年，上房服務分別實現營業收入5.92億元、7.22億元、8.18億元與4.64億元，同期凈利潤分別為3563.41萬元、4795.70萬元、7222.17萬元與3683.41萬元，在管面積截至2021年上半年也僅有1731.78萬平方米，在A股與港股各領風騷的一眾物管公司中并不顯眼，與營收過百億的碧桂園服務（06098.HK）、雅生活服務（03319.HK）、綠城服務（02869.HK）、保利物業（06049.HK）及招商積余（001914.SZ）相比只能算“毛毛雨”。

上房服務在管項目面積圖源：招股書

地產專家、優淘城總裁薛建雄表示：“住宅物業這兩年越來越難做，隨著市場成熟、競爭激烈，業委會權力更大，很多業委會成立后第一件事就是炒了物業，業主對于更換物業也很容易統一意見，而且隨著業委會主任更換，有可能兩三年就要換一家物業，所以住宅物業某種程度上是不太穩定的；相比之下非住宅物業比如商業物業就比較穩定，物業可以和業主達成共贏，盈利能力也更強一些，未來空間比較大，目前比較分散，但未來可能會涌現出一些比較優秀的公司。”

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