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武漢考察完，最想說的一句話是：

武漢開發商們，請集體去杭州進修吧！

去看看，真正的南北通透是什么樣的？真正的剛需戶型是什么樣？真正的改善到底需要怎樣的改善！

看完，再回來好好蓋房子。

武漢人民，不該被隨意糊弄。

作為湖北人，也算得上半個武漢人。

武漢考察，看得格外認真，但結果，也格外痛心疾首!

尤其是看過杭州的房子之后，不得不感慨，武漢被杭州甩下10個身位不止！

在杭州，在售的新房大多是18層小高層，89平就能做到3房2衛，板樓設計，大陽臺，還能做到真正的南北通透。

看完只能嘖嘖感慨：打新到，真的很快樂！

而武漢。

簡直就是擺爛大王，3環內的房子，一次次教我做人！

真論數量，武漢不缺房子。

2020年，新房銷量全國第一，新房庫存也是常年居于全國前列，根據2021年3月數據來看，武漢僅次于青島、天津、成都等城市。

但武漢的好房子，是真的少！

在武漢買房，大家都知道要盡量選擇在3環內，但是三環內的武漢是什么情況呢？

首先，二環內大把的老房子！

這是我在貝殼找房上截的圖，范圍是漢口二環內。可以看到，房價基本在1.6-2w左右，這不是因為房價便宜，而是因為這些房子樓齡太老，在04年甚至更往前。

這類老房子，在武漢二環內，幾乎隨處可見。

比如這樣：

比如這樣：

甚至可能是這樣：

在武漢，二環內的城市界面，甚至是不如三環的。

當然，老房子差可以理解，畢竟沒有幾座城市能夠拆得動老區，反正外圍還有大把的土地外溢，舊改不如打造新區。

但武漢，新房子蓋得也差。

武漢產品的第二大特點是：

有大批新房供應的三環，也稀缺好房子。

武漢的房地產開發，走的是全國獨樹一幟的路子——超高層！

全國大多數的城市，新房層高一般控制在33層左右。杭州格外優秀，能將層高控制在18層左右，而武漢的新房，動輒就去到46-53層。

所以在武漢，經常能看到住宅高聳入云。

這樣的超高層，帶來的不僅是恐高問題，背后是一系列的居住不適。

比如，超大的公攤面積。

在武漢，公攤25%以上是普遍情況。

公攤25%，意味著什么？

意味著在武漢，哪怕是稱得上改善的133平房子，實際套內面積可能不足100平。

對比廣州來看，廣州有些項目甚至能夠將公攤面積壓縮在10%以內，也就是說，可能111平的房子，就能做到套內100平。

這個差距，還是非常可怕的。

如果換算成錢來看，假設每平2.5w，武漢人要比廣州多出55萬，才能享受同等面積段房子。

慘，真就一個字！

而為什么會出現這樣的情況呢？

就是因為超高層。

超高層建筑不僅墻壁要比一般的建筑厚，由于居住的人口更多，需要更多的消防通道、電梯以及避難層，占用的公區面積更多。

這就導致，武漢的不少產品，哪怕公攤已經如此高了，但是過道、電梯間等面積還是很狹窄。

這些還勉強可以忍受。

關鍵是，武漢房子還有第三大硬傷，戶型也做得差。

比如下面這個戶型：

這是140平的戶型，絕對稱得上是改善面積。

這個戶型，我們去看過，廚房連雙開門的冰箱都放不下，真正的南北通透都做不到。

這在武漢，可能還不是單例。

多慘？！

剛需同樣很尷尬，其他城市或許89平就能做到3房2衛，在武漢84平只能做到2房，96平才能做到3房1衛。

某項目84平戶型

并且，武漢開發商似乎特別偏愛大客廳，91平哪怕做到了3房1衛，如下圖，代價可能是兩個次臥都很小。

實際上，剛需戶型最需要的是保證3個房間基本夠住。

而改善，需要的更多是居住體驗的升級。要么是房間更多，滿足更多居住需求，要么是產品升級迭代，居住體驗感更好。

所以其他城市140平，可能已經能做到雙陽臺，雙衛帶浴缸等等，140平的廚房連雙開門冰箱都放不下，實在是失敗的。

如何描繪杭州與武漢的差距？

這就好比同樣剝桔子，杭州的房子是皮薄肉厚汁水足，層層都是驚喜；

而武漢，是不僅皮厚，味道沖，使勁剝開發現肉都放干了！

當杭州的業主，在眾籌為小區換外立面，瘋狂內卷的時候。

武漢人民，只能在地段和產品當中，不斷妥協。

三環內，幾乎都是超大社區+超高層的配置，只有出了三環，才能依稀見到些還不錯的新房產品。

比如在紙坊東，光谷南。

終于見到了得房率15%，33層高層，智能化社區，精裝交付的產品，89平就能規規矩矩有小3房。

只可惜，太遠了！

實際上，這圈考察我們也會發現，武漢人的改善需求也在崛起。

比如武昌的融創壹號院，就因為小區產品做得好，周邊配套成熟，就能買到4.5w的價格，中介朋友跟我說，很多武昌對學區沒要求的改善，都會考慮買在這個小區。

所以，不是武漢人不是不知道什么是好的，反而是因為開發商在集體擺爛，導致大家很難選。

說真的。

我想武漢人，要的也不是像杭州那樣，能吊打全國99%城市的產品設計，大家真的在找的就是一份及格的產品。

核心地段+主流的戶型設計，就夠了。

實際上，武漢在中部城市群里，無論是地理位置，還是人口總量，還是經濟發展，實力和潛力都是最好的。

作為湖北人，也非常希望武漢，未來能夠發展得更好，更宜居！

如果能在產品上，多借鑒些其他城市，就更好了！

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