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9月末，“等等黨”又贏了。

剛剛，財政部和國家稅務總局聯合發文，對賣房再買房實行退稅政策。

此外，對于國內大部分城市，如果你從年初看房到現在還沒有買，那么恭喜你，至少省下了5%的房款。除了各城房價迎來不同程度的回落，貸款利率的下調也再次拉低了置業門檻。

這一次，購房者會出手嗎？

01

賣房后一年內再買房可退個稅

根據政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

本公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

享受規定優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：

一是，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市(地區、州、盟)所轄全部行政區劃范圍。

二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂做出如下解讀：

1. 退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

2. 當前多數一二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收，新政會利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房。

3. 當前針對需求端的限購限貸、房貸利率下降疊加最新的減稅政策，需求端的鼓勵支撐政策全面落地，有助于市場預期修復。

02

名單里都是非熱點城市

9月29日，人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下簡稱 " 通知 "），決定階段性調整差別化住房信貸政策。

通知中指出，對于 2022 年6-8 月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，當地政府可自主決定在 2022 年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

有哪些城市符合條件？根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，6-8 月國家統計局 70 個大中城市房價指數數據中，至少有 23 個城市符合此次央行新政要求。

其中二線城市有 8 個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有 15 個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此類城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。這說明今年三季度尤其是 7-8 月份房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。

“23個城市都是非熱點城市，由于銀行在這些城市數量少，競爭不充分，加上銀行擔心風險，導致房貸利率比其他城市還要高，有下降的必要。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

中指院數據顯示，2022年以來，全國各地已優化樓市政策超800條，但整體政策效果并不明顯，9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。

“金九”成色不足，購房者置業情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產成為拖累宏觀經濟穩定恢復的重要因素。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，當前宏觀經濟下行壓力較大，房地產的穩定作用更加突出，本次政策明確“在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限”，明確時間期限，有利于各地更及時落地相關舉措，同時有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市，提振市場活躍度，促進四季度房地產市場加快企穩。

03

購房者仍“有賬要算”

2022年9月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，已經降至5%以下，也是歷史最低水平。

不可否認，購房門檻的確降低了，但購房者仍有一筆賬要算。

降息對于一些還貸能力捉襟見肘，但是有一定首付能力的購房者來說確實算是利好。下調了首套住房貸款利率下限，加點一旦確定，將不得更改直至貸款還清，對于剛需是非常大的讓利。

但如果購房者的需求并不是特別強，就勢必會考慮，房價下跌背景下，承擔高利率負債不劃算。畢竟，當前市場情況下，多數城市房地產都跑不過房貸利率。

李宇嘉指出，今年以來，存款利率不斷下降，5年期存款利率降至2.6%，高于3%的理財被瘋搶。在此情況下，即便房貸利率在4%，也顯得很高。“新房還未收樓，就要負擔2年左右的高利率貸款，現在房價跌回了一年前，一年前買房的虧了。現在還在跌跌不休，而如果現在買房，收樓時又可能出現房價下跌。對非熱點城市的潛在買房者來說，買房這個帳仍然算不過來。”

對于未來的樓市走勢，李宇嘉認為，當前的政策紓困力度非常大了，包括二套房首付降低，限購在非熱點城市退出；供給端也化解風險也到了攻堅時刻。此次降低利率，預計23個城市都會降至4%以下。樓市已經開始慢慢地觸及底部了，盡管觸底后的走勢不明朗，甚至可能一段時間再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。

END