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今年在土拍市場風頭強勁的城投公司，近期因商票逾期增多及財政部的新通知等消息，再次引發市場關注。

據上海票據交易所公布的信息，9月19家城投公司商票逾期，其中10家公司為新增，占比超過一半。19家商票逾期城投公司中，山東9家、江蘇4家、河南2家，貴州、云南、廣西和湖南各1家。

近日，財政部又印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

中指研究院企業事業部研究研究負責人劉水分析認為，其中“國企購地”指的是地方城投國資平臺的參與，地方城投平臺公司拿地將受到限制，這一政策也是在限制地方城投公司拿地，防止城投公司進一步的債務危機出現。

項目入市率遠低于規模房企

城投公司建立之初承擔著地方土地儲備的職能，直到2016年《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》發布，明確各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作，城投公司不再承擔土地儲備職能。

而今年土拍市場遇冷，房企拿地意愿走低，不少城投開始托底頻繁拿地。據遠東資信，今年全國共有30個省市區進行土拍，其中有29個省市區的土拍有城投公司參與。與去年同期城投公司拿地比例對比看，今年上半年各個省份拿地比例較上年普遍抬升。

實際上，從去年三道紅線政策實施，房企融資遇阻后，城投公司拿地占比就已逐批次明顯提高。從拿地金額看，中指數據統計的2021年22城首批次集中供地中，城投公司拿地占比為9%，二批次為20%，三批次為30%。

遠東資信分析師張妍認為，城投公司主要的業務為土地開發整理和基礎設施建設等，少數城投公司業務涉及房地產開發業務。與房企相比，城投公司的房地產開發業務專業性有差距，尤其是那些通過與房地產合作開發進行項目合作的城投公司，如果合作的房企出現債務、資金問題，可能會影響項目進度，進而影響城投公司。

克而瑞統計數據顯示，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，城投公司拿地開工率僅16%，規模房企拿地開工率普遍高于城投公司。其中，2021年第一批成交地塊中，規模房企拿地開工率為61%，而平臺類公司拿地開工率僅為23%。

張妍表示，這樣城投公司囿于自身開發能力，開發意愿較低，而延遲開工也會導致未來銷售回款時間的進一步推遲。

據中指院統計，2021年集中供地的項目，央國企整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業因拿地總量不高，入市率在6成以上，而地方國資平臺拿地多為市場托底，整體入市率僅9%。

倒逼轉型

而項目開工、入市率低、以及房地產行業景氣值的持續低迷等，均不同程度影響傳導到了城投公司。

11月2日，中盛咨詢分析師鄭俊楠在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，國內80%以上城投公司資產負債率都超過了50%，且盈利能力較弱，以往都是通過“借新還舊”來實現持續經營，可以依靠土地及房產價格的上漲來對沖借款與利息，但在地產低迷的時候，舉債拿地一定程度上加劇了信用風險的發生。

劉水認為，城投公司過度舉債，沒有充分評估自身償債能力，導致債務壓力越來越大，并且過度依賴再融資滾續，一旦融資渠道受阻，極易引發違約；而當前房地產市場深度調整，土地市場低迷地方財政吃緊，難以提供有力救助。

對于城投商票逾期增多及近期財政部發文等因素對市場后續影響，諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪在接受記者微信采訪時表示，預計后續土拍中城投平臺的身影會逐漸減少或消失，而短期內對失去城投平臺托底的土拍市場也會產生沖擊，土地流拍現象或將增加，土拍或將有遇冷的可能。但長期來看，在除去城投平臺的影響后，真實的土地成交情況也將浮出水面。

“這對于城投公司的轉型也算是提供了一次突破或改革的時機，此舉將在一定程度上防控地方債務，規范城投發展，因此在當前形勢下，城投公司需要轉型發展。”關榮雪認為。

劉水也認為，為了防控地方債務，規范城投發展，當前形勢下城投公司需要轉型發展，結合內在條件優勢及外部環境，城投公司可向建筑工程企業轉型，向地產類企業轉型，以及向商業、產業類或投資類企業轉型。

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