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2023年3月17日，中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進化：商業辦公新勢力"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產業升級、城市更新、營銷渠道、數字經濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業地產產品力重塑的新路徑，探尋商業地產價值鏈重構的新模式，攜手商業地產新勢力共同推動行業新發展模式下的"迭代與進化"！

中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦、全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了大悅城(000031)控股北京大區公司產業與寫字樓管理部、北辰商管、中海新城、金茂華北、富華置地、合景泰富、中海商務、北京經開、北京城建(600266)、住總商業、京印國際中心、豐臺創新中心、佳兆業集團、首開志信、北京中鑫源房地產開發集團有限公司、首開同信、香河眾聯健康產業發展有限公司等合作伙伴的大力支持。

全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱在致辭中表示，當前，商業地產市場整體的下行趨勢沒有得到根本性扭轉，商業地產市場從增量進入存量時代，短期巨量的供應和存量去化依舊是市場需要面對的考驗。商業地產新發展階段，純粹依靠銷售、收租的傳統盈利模式，已經不符合行業發展要求，寫字樓產業園等資產的管理、運營、買賣、租賃和金融化等，成為行業關注的焦點。

全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱

劉凱認為，2023年商業地產行業包括寫字樓產業園有以下幾個方面值得關注，第一、從開發思維轉向運營思維。第二、從綠色建筑轉向綠色低碳。第三、從樓宇經濟轉向數字經濟。第四、從靈活辦公轉向傳統辦公。第五、從智慧辦公轉向健康安全。

據介紹，中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會采取現場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經、科技等專業媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。

重塑產品力 探索行業發展新模式

今年兩會政府工作報告提出，2023年房地產行業將主要聚焦防風險、保民生、促消費三大領域，促進行業平穩發展。穩定房地產融資已形成信貸、債券、股權融資的“三箭齊發”態勢。金融支持房地產市場舉措持續落細落實，房地產市場預期明顯好轉。

全聯房地產商會秘書長趙正挺在致辭中表示，二十大報告指出未來的5到10年中國將主動構建新發展格局，著力推動高質量發展。房企應該充分理解中國的新發展理念，積極擁抱新技術、新模式、創新應用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，通過提升產品能力、品牌能力、運營能力從而提升融資能力，是探索房地產發展新模式的關鍵。

全聯房地產商會秘書長趙正挺

結合當前所面臨的機遇和挑戰，如何探索房地產發展新模式，趙正挺認為有三個路徑：第一、金融創新賦能房地產新模式。第二、數字經濟賦能房地產新模式。第三、綠色低碳賦能房地產新模式。

中國通信工業協會數字經濟分會專家委主任蘇彤在開幕演講中，就數字化元宇宙賦能樓宇經濟高質量發展指出，隨著元宇宙時代的到來，元宇宙提供的大量數字具體的詮釋都可以成為未來樓宇經濟創新主體的升維之道，元宇宙作為新一代賽博空間與工作、生活、學習的智慧世界，正在成為最具活力的靈境數字創意新生態，成為賦能樓宇經濟創新、創造與創收的核心力量。

中國通信工業協會數字經濟分會專家委主任蘇彤

蘇彤認為，樓宇經濟定義為商務寫字樓、商業樓宇為主要載體，通過開發、出租、出售等方式。方法是構建大數創平臺，將成為定義樓宇經濟場景的全新的共識。這種全新的共識就會實現樓宇經濟服務的范式革命，從人才要素、場地要素、生產要素、市場要素、金融、政策、信息要素等等配置可以調用的資源，服務樓宇平臺用戶，讓用戶真的獲得價值，從而產生一種新的生態共贏。

高和資本投資管理部執行董事馮巍分享了公募REITs放開、私募基金試點背景下的商業地產挑戰與機遇。馮巍表示，增量開發、快速銷售、炒作、評估增值、開發商傳統的銀行融資、開發貸、物業貸的融資場景，這些舊格局現在變成了正在走向的新秩序。對資產進行長期運營打理，追求的是長期穩定的租金收入和資產增值、以租定價等是新秩序。要有新的金融工具、金融場景來適應新的行業新秩序，這個金融工具就是不動產私募基金和公募REITs。

高和資本投資管理部執行董事馮巍

馮魏認為，調控給地產關上一扇門，但是不動產私募基金和REITs給地產打開一扇窗。不動產私募基金給市場帶來了增量的權益型基金，現在市場上地產紓困政策，大部分都是債權。不動產私募基金還有一個作用是可以推動行業向小開發、大資管轉型。重資產端就是資產一定要從開發商到房地產私募基金，只有這種資金才適合這類資產，追求的長期穩定回報，市場上有大量資金，保險資金，個人投資者都愿意參加。通過金融工具、CMBS、類REITs等，是商業地產未來趨勢。

中科產城董事長郭瑩輝為2023年產業園區的擴張與分化發表主題演講。郭瑩輝認為，從國家宏觀的經濟形勢來看，今年的一個特點就是拼經濟、強投資、大招商，開局即是決戰。在大的趨勢下，我們可以預期產業園必然帶來巨大的增量。

中科產城董事長郭瑩輝

在郭總看來，園區總量急劇擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，可以總結為八個方面趨勢：一是產業大咖拿工業用地趨勢非常明顯，二是園區REITs日益活躍，三是新建園區的投資機會相對不錯，四是存量園區招商區劃壓力太大，五是產業地產商將加速離場，六是園區輕資產運營的機會將大大增加，七是園區更新將是新的盈利來源，八是園區的開發與園區內企業股權投資深度綁定。

京印國際中心總經理王榮芳分享了京印國際中心城市更新的探索與實踐案例。王榮芳表示，北京市城市更新條例也是以新時代首都發展為統領，推動城市更新，促進城市高質量發展，建設國際一流和諧之都。她提出北京城市更新的基本要求，強調科技驅動、突出高質量發展，牢記城市更新不是大拆大建，建立敬畏歷史、文化、傳承歷史文脈、留住鄉愁記憶，以綠色、智慧、健康、安全、韌性等理念引領城市更新。

京印國際中心總經理王榮芳

CBRE世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天分享了2023年商業辦公選址新趨勢，孫祖天指出，未來的辦公環境需要什么樣的特點？一是靈活性，在使用上對于不同的使用場景會有靈活配備的要求。二是選擇性，員工可以根據自己要完成的工作來選擇特定的辦公空間，辦公的場景。各種功能性都需要配備。三是創造性，在辦公環境里可以更多地有利于員工的互動跟創造性的工作。

CBRE世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天

重構價值鏈 引領行業迭代與進化

2023年，在商業地產高質量發展要求下，市場各參與方需要以寬廣的視角審視當下的商業地產行業包括寫字樓產業園市場發展。一方面，在綠色發展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼備的產品力，成為后疫情時代商業辦公行業發展的核心競爭力。另一方面，傳統商業辦公已經由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉變成為客戶提供全方位的商務解決方案，綠色生態、數字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業辦公行業高質量發展帶來前所未有的迭代與進化。

戴德梁行中國資本市場總經理劉兵發布2022年商業地產大宗交易市場回顧與展望主題演講，劉兵表示，公募REITs從2021年正式發起，對中國房地產大宗交易市場有特別大的推動。

戴德梁行中國資本市場總經理劉兵

劉兵認為，最新的公募REITs發行打新的比例是100倍-200倍。去年中國物流、工業研發、公寓項目相對比較活躍，就是因為找到了退出渠道。目前寫字樓產業園面臨最大的問題是國家還沒有給商業辦公做基礎設計，沒有列入可以發公募REITs的類型。

合景泰富集團華北區域總經理湯煬分享了北京城市副中心合景中心賦能世界灣區，煥發商務新勢能的案例。湯煬認為，中國經濟復蘇全面提速，前景可期。貨幣層面的金融政策持續寬松利好，貨幣超發，核心資產升值成為必然趨勢。從房地產行業講，市場持續回暖，房企資金壓力有效緩解。從區域層面，副中心日臻成熟，進駐機會越來越稀缺。

合景泰富集團華北區域總經理湯煬

北京看丹獨角獸科技產業發展有限公司總經理魏爽分享了豐臺創新中心助力數字經濟產業，智啟獨角獸未來的案例，魏爽表示，北京市新總規賦予豐臺的新定位，首都高品質生活服務的供給保障區，也是首都商務新區，科技創新和金融服務融合發展區，歷史文化和綠色生態引領新型城鎮發展區，對外高水平綜合交通樞紐。

北京看丹獨角獸科技產業發展有限公司總經理魏爽

她表示，中關村(000931)豐臺園北京看丹獨角獸科技創新基地項目目標是打造北京獨角獸企業聚集區，從目標客戶來說，項目重點吸引獨角獸企業、上市公司、跨國企業、央企、國企的研發總部。

在業內人士看來，商業辦公建筑的標準化發展是在新周期下迭代與進化的重要路徑。商業辦公建筑綜合評價標準委員會秘書長孫鵬陽在論壇上介紹了《商業辦公建筑綜合評價標準星級評定辦法》，她表示，星級評定辦法覆蓋商業辦公建筑全生命周期，按照綜合評分從高到低依次分為三個星級。

商業辦公建筑綜合評價標準委員會秘書長孫鵬陽

如何通過擁抱新技術、新模式、創新應用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，進而提升產品能力、品牌能力、運營能力從而提升融資能力？在寫字樓運營管理新勢力為主題的圓桌對話環節，特邀IP Global中國區首席經濟學家柏文喜主持，北京中海地產商業管理公司副總經理張存理、中國金茂華北區商業寫字樓中心副總經理袁瑋珂、銀泰基業有限公司副總裁王子銘先生、富華置地市場營銷總監陳堃就寫字樓企業生態圈、政企合作、產業導入、資源鏈接進行了熱烈的交流和討論。

產業園區如何借助公募REITs和私募REITs的政策紅利，通過科技賦能園區運營，強化產業促進和區域協同，實現產業園區可持續的高質量發展？在產業園招商運營新勢力主題的圓桌對話環節，特邀中智科博產業經濟發展研究院院長黃永剛主持，眾聯·京東智慧健康科技城總經理王懷青、中關村西北旺科技園副總經理苗思露、世樺嘉潤總經理李芳月、高力國際華北區產業及工業地產服務部副董事吳軍、首開LONG街項目負責人喬紅玉就產業園區招商運營、產業轉移、市場趨勢、城市更新展開觀點的分享與交流。

致敬新勢力尋找行業創新力量

疫情三年，商業地產行業同樣面臨著深刻的變革。市場呼喚從開發、建設、運營和管理多維度迭代與進化。一方面，市場競爭逐漸從無序走向有序，創新模式、空間、內容的出現不斷倒逼商業地產行業革新；另一方面，行業“規則”“邏輯”開始重構，商業地產從業者在夾縫中尋找陽光，勇敢向前。

在這一過程中，一批財務穩健、產品力出色、運營管控能力較強的商業地產企業和項目在市場上脫穎而出，在獲得更多發展機遇的同時，為行業的迭代與進化起到巨大的引領示范作用，展現了行業新勢力的未來領導者風范。“新勢力”泛指商業辦公行業的新興業態、新興技術、新型企業、新型項目、新商業模式辦公場景以及新生力量群體。

在中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會上，2022年度中國地產金廈獎重磅揭曉，并舉辦了盛大的頒獎典禮。

佑安國際大廈、金隅智造工場、金隅高新產業園、合景中心、大悅城控股北京大區公司產業與寫字樓管理部旗下多個項目、遠洋國際中心二期、大族廣場、住總大廈、京印國際中心、佳兆業廣場、中建財富國際中心、正大中心、住總地產大廈、中海時代廣場、中海金海匯、中海金融中心等獲得2022年度優秀商辦項目。豐臺創新中心、北京經開壹中心、金第夢想山、北京國際財富中心、中關村西北旺科技園、鈺源國際、首開LONG街、眾聯.京東智慧健康科技城、大興狼垡國際科創中心等獲得2022年度優秀園區。凡拓數媒、廣東合和建筑五金、奧的斯電梯、三菱重工空調等獲得2022年度優秀部品。

據悉，中國地產金廈獎每年舉辦一次，今年是第十九屆。通過對每年商業地產行業發展進行回顧、總結和探討，評選業內最有影響力的樓盤、企業、人物等方式來推動中國商業地產發展。該評選活動建立了全面的評價體系，對參選的商業地產項目進行廣泛測評與深入比較，分類推選出樓盤、企業、人物大獎和其他獎項，它們將成為未來一年中引領中國商業地產發展潮流的核心力量。作為一個長期運作的知名品牌，"中國地產金廈獎"將以持續性的工作見證中國商業地產的逐漸成長，日益壯大。

論壇期間，第十一期商辦物業大宗交易路演對接會同期舉辦，為商辦物業供需相互交流提供一個展示、招商、交易的平臺。40位金融機構代表、商會協會代表以及商業地產開發商代表出席，就商業地產大宗物業交易趨勢與需求要點展開討論和交流，并進行熱點寫字樓產業園項目路演。

對接會由全聯房地產商會寫字樓分會、黃埔會主辦，選址通大宗物業交易平臺承辦。選址通定位中國首家商業地產大宗交易平臺，通過B2B2B服務模式，更高效、更安全、更精準地匹配樓宇及客戶資源，成為一個專業、簡單、安全的商業地產大宗交易的第三方平臺。