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大灣區老牌房企中國奧園集團整體重組序幕低調啟幕。在重組顧問畢馬威推動下，奧園在與境外主要債權人達成暫緩償還債務協議的同時，已正式開始與境外主要債權人展開公司整體債務重組商談，目前進展順利。奧園內部人士稱，有信心于今年年中完成重組，實現上市公司復牌交易，并推動企業恢復正常經營狀態。

3月27日晚，中國奧園（03883.HK）公告披露，與臨時小組(約占境外優先票據未償還本金額的20%)簽立的暫緩償還債務協議當日生效。境外主要債權人承諾將全力支持奧園進行資產盤活及全面的債務重組，同意暫緩償還債務安排，不采取任何強制執行行動，以確保奧園運營穩定，促進公司回歸正常經營。

奧園公告同時披露，公司將繼續與其他主要境外債權人協商，擬按與暫緩償還債務協議大致相同的條款盡快訂立協議。根據條款，每項暫緩償還債務協議各自的生效日期須不遲于2023年3月31日。

業內人士認為，中期債務靜止協議正式簽訂對奧園來說具有重要里程碑意義，不僅對奧園運營起到保駕護航的重要作用，有利于減少奧園近期償債壓力，為奧園經營調整和行業穩定發展贏取時間，同時也表明奧園正式揭開整體重組序幕。

盤活資產力保交樓

受境內外融資渠道突然收緊影響，以及地產行業大環境持續惡化，與眾多民營地產同行一樣，深耕大灣區的中國奧園也陷于流動性資金困境，其股票于2022年4月1日起在香港聯交所停牌至今。

過往一年多，奧園努力自救，確立了引戰重組、項目盤活、決不躺平的經營策略，并積極主動與境內外債權人持續坦誠有效溝通，各方一致認為“保交樓、保民生、保穩定”是當前維護社會穩定、公司可持續經營和保障各類債權人利益的重要基礎，也是各方配合公司達成債務重組的基本目的。在此基調之下，2022年，中國奧園未經審核物業合同銷售額累計約人民幣202.2億元，并在全國45城市56項目實現近3.2萬套房交付，交付面積近425萬平方米。截至3月15日，中國奧園逾92%項目已實現安全有序復工復產。奧園也進一步精簡機構，組成專項小組赴各區域，通過“一盤一策”盤活項目促銷售。

值得一提的是，奧園早些年布局大灣區舊改項目或能成為奧園業務轉型與發展的重點。目前，中國奧園正推進中的城市更新項目32個，總建筑面積2500萬平方米，絕大多數位于粵港澳大灣區中的廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等核心城市。

重組立足保值增值可持續發展

中國房地產行業是中國經濟的重要組成部分，當前處于轉型高質量發展的關鍵時刻。資產與債務重組，既是配合相關行業企業轉型高質量發展的必經程序，更是為了守護未來更美好的希望與發展價值。

“留債展期+債轉股”，是當前主要出險房地產公司于境外債務重組的市場化處理辦法。按照公司當前的資產價格進行留債，是實事求是，重新匹配公司的資產負債與財務結構，減輕了包袱。同時，債轉股，則是境內外債權人對中國未來房地產行業轉型高質量發展的信心體現，也是對各上市房企未來發展的期望。

中國奧園在與境外主要債權人簽立暫緩償還債務協議的基礎之上，與各位債權人建立了互相信任、互相支持的平臺，將廣泛聽取境內外債權人的建議，以期在傳統的債務重組方法之外，創造更多條件與債權人共享公司未來發展的收益。

穩中求進未來可期

隨著國家一系列利好經濟的政策出臺，房地產行業企穩復蘇態勢明顯，中國奧園在自救重組路上也是利好不斷。今年1月，與國企山東健康達成協議，共同開發珠海翠微舊村改造項目；2月引入廣州國資南粵基金為其旗下物業運營板塊奧園健康（3662.HK）的大股東，并獲國資承諾全面合作推進奧園大灣區舊改項目；而中期債務靜止協議的正式簽署生效，更是給奧園轉型重組創造了時間與空間。

積極引戰重組，部分舊改項目盤活，物業公司成功引進國資入主，奧園一系列動作背后，折射出國內外投資人對中國市場的信心，也表明業界看好奧園，其大灣區豐厚舊改土儲、優質資產、穩定團隊，將助力其轉型翻身，率先回歸健康、可持續發展軌道。奧園也被廣東省政府有關領導稱為“有希望成為粵系房企自救的典型”。