近日，招商蛇口發布第三季度報告，前三季度營業收入817.57億元，同比增長63.13%;歸母凈利潤63.51億元，同比增長189.76%。

該公司認為，營業收入變動主要原因是房地產結轉規模同比增加。

業績銷售方面，2021年1-9月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1,037.99萬平方米，同比增加26.38%;累計實現簽約銷售金額2409.61億元，同比增加26.70%。

顯然，房地產開發仍是招商蛇口的收益支柱，但在住宅物業開發增速見頂的環境下，購物中心、產業園區等多元化業務已成為行業的重要增長點。

轉型軌跡

招商蛇口董事長許永軍在去年表示，未來1-5年招商蛇口持有型物業資產會達到1500億左右，占到總資產1/4。

2021年3月中旬，在凱德集團工作近25年的"資管專家"袁嘉驊加入招商蛇口，履新招商商管總經理.隨后，招商蛇口提出，爭取到2025年實現擁有"100個購物中心，持有物業營收達到100億元"。

目前招商蛇口持有商業項目數約60個，2020年全年商業出租收入29億元。無論是項目數量還是租金收入，招商蛇口離"雙百"計劃仍有差距。

有市場觀點認為，考慮到商業項目的孵化周期，如果要完成"雙百"計劃，不排除招商蛇口有并購成熟商業企業的可能。

值得一提的是，2021年1-9月，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額為83.43億元，同比下降18.56%，主要變動原因為房地產項目購地、基建投入增加超過銷售回款增加。

此外，投資活動產生的現金流量凈額由去年同期的-444,449.16萬元擴大到-1,694,541.13萬元，同比下降281.27%，公司歸因于聯合營公司股東墊款同比增加。

據觀點地產新媒體了解，10月8日招商蛇口公布,自8月銷售及購地情況簡報披露以來，公司近期新增位于北京、廣州、徐州等地9個項目，均為涉宅地塊，公司需支付價款合計約65.89億元。

REITs成色

招商蛇口在季報中提到，2021年6月，以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產生稅后收益14.58億元，產生相關損益列入非經常性損益。

蛇口產園REIT作為全國首批公募9支基礎設施REITs基金之一，也是目前粵港澳大灣區惟一一單產業園區公募REITs項目，在認購時就獲得市場追捧，最終整體溢價率超過80%，發行規模20.7億元，其上市后產生的回報，自然也受到廣泛關注。

據悉，蛇口產園REIT發售的基金份額總額為9億份，由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。戰略配售基金份額數量為5.85億份，占發售份額總數的比例為65%。其中，原始權益人招商蛇口認購數量為2.88億份，占發售份額總數的比例為32%。

某種意義上，招商蛇口既是REIT的運營者也是其投資者。

2021年1-9月，招商蛇口投資收益30.68億元，同比大漲302.11%，公司認為主要系公募REITs產品上市，產生投資收益19.47億元以及權益法投資收益同比增加。

對招商蛇口而言，蛇口產園REIT的投資收益已跑贏其上市所產生的稅后收益。

根據此前蛇口產園REIT招募說明書公開披露信息，據項目公司備考可供分配金額測算，預計投資人凈現金流分派率將達到4.1%(2021e)和4.17%(2022e);同時，按照2021年和2022年預測NOI水平，蛇口產園REIT項目估值對應的資本化率分別為4.45%和4.56%。

除資產分派現金流帶來的穩定收益外，成熟REITs市場的投資年化總回報率還包括資本利得收益率。

根據NAREIT(美國國家REITs協會)數據統計，截至2021年4月底，過去5年北美REITs的年化總回報率為6.89%，其中40%來自資本利得的貢獻，60%來自股利收益的貢獻，年化的股利收益率為4.15%;歐洲REITs過去5年的年化總回報率為5.64%，其中33%來自資本利得的貢獻，67%來自股利收益的貢獻，年化的股利收益率為3.80%;而亞洲REITs過去5年的年化總回報率為4.85%，其中22%來自資本利得的貢獻，年化的股利收益率為3.78%。

照此對比，以蛇口產園REIT為代表的國內此類基建REITs仍有充足的潛在利潤發展空間。