文：向善財經

繼藍光發展(600466)、新力控股等多個合作項目合作撤資之后，弘陽地產（01996.HK）又面臨著量價齊跌的不利局面。

根據弘陽地產集團發布的公告中未經審核的數據顯示，公司銷售金額同比下降36.29%，銷售面積同比減少了超過30%。

在房產行業進一步收緊的當下，合作方撤資、銷售失速、弘陽地產似乎面臨著長期增長的困境。

困境中的弘陽地產：銷量下滑、評級為負、仍有潛在流動風險

2月9日，弘陽地產（01996.HK）發布2022年1月銷售簡報。公告顯示，2022年1月份，弘陽地產及其附屬公司及聯營公司的合約銷售金額為人民幣40.2億元；銷售面積為27.73萬平方米；平均銷售價格約為每平方米人民幣1.45萬元。

我們看看2021年1月份同期數據：弘陽地產合約銷售金額為63.1億元；銷售面積為40.3萬平方米；平均銷售價格為每平方米1.56萬元。以此計算，弘陽地產2022年1月合約銷售額同比減少36.29%，銷售面積也同比減少了超過30%，平均銷售價格也有所下滑。

而美國著名的債券評級機構穆迪公司早在弘陽集團發布未經審核的營運數據之前，就已將弘陽地產的評級展望從穩定調整為負面。

同時，穆迪確認了弘陽地產的“B2”公司家族評級（CFR）和“B3”高級無抵押評級。

穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“負面展望反映了我們的預期，即由于融資條件緊張，消費者信心減弱，弘陽地產的合同銷售額將在未來6-12個月內下降，這將反過來導致該公司的財務指標和流動性惡化”。

眾所周知，很多地產公司都是高負債率的，恒大暴雷事件就是高負債所致，當銷售額能夠同步跟進，地產企業就有充足的現金流維持高負債運作，可是疫情影響之下，購買力下降，很多房企的銷售數據都出現了同比下降，這就會導致流動性惡化，從而存在風險加劇的潛在危機。

穆迪預計，在更為艱難的運營和融資環境下，弘陽地產的流動性將在未來12-18個月內減弱。弘陽地產高度依賴離岸融資，截至2021年6月30日該部分債務占總債務的35%。特別是在2023年6月底之前，該公司約有12億美元的離岸債券到期或可回售。

穆迪預計，鑒于離岸資本市場波動，弘陽地產將用內部現金償還部分到期債務。但如果不穩定的市場狀況持續很長一段時間，這將限制其運營可用資金，比如土地投資。

然而，該評級的限制因素包括該公司的中等信用指標、高度集中于江蘇省的地域覆蓋范圍以及對其合資企業業務的重大敞口，最后一個因素增加了其或有負債且削弱了公司透明度。

數據顯示，截至去年上半年，弘陽地產光是短期借款這一項，就有104.2億元。除此之外，弘陽地產還有64億元的貿易應付款和應付票據等待支付。今年4月，弘陽地產還有一筆4.5億美元的代償美元債。

雖然春節前弘陽地產回購了4820萬美元債，但客觀來看，地產行業整體萎靡的大背景下，公司的資金流動性風險或許依舊存在。如何有效避免風險加速去化，可能是弘陽地產面臨的一個迫切需要解決的問題。

市場信心受挫，長期增長形勢仍不明朗？

從行業的角度來看，穩增長的本質其實就是穩信心，一旦市場信心受挫，就可能影響流動性。

有業內人士劉宇（化名）對向善財經表示：“流動性減弱，不少房企便會傾向于出售資產，比如旗下物業等，為了增加銷售額降價銷售也成了常規手段，對于購房者而言，降價促銷，看似占了便宜，但是不要因小失大，建議多關注房企風險性指數，現在的購房考慮因素比之前更為復雜，地段、價格、戶型之外，當前最應該注重的或許是地產企業的流動性風險，畢竟恒大暴雷前，也是瘋狂促銷，購房者是得到了便宜的住房，恒大事件后，后續購房者的安全性面臨著極大地考驗。

“恒大事件后，不少購房者踩雷，購房人會更加謹慎，這就會導致即便部分流動性差的開發商降價促銷，也很難像恒大一樣通過銷售回籠大量資金，因此，如何通過企業固定資產售賣的形式回籠資金是地產企業的當務之急”劉宇對向善財經表示道。

從當下的銷售環境上來看，對于當下的房地產企業而言，去化艱難不僅可能會進一步影響資本市場的信心，可能也會更直接的影響到銷售端的增長。

以正榮地產（06158.HK）為例，公司銷售額自今年3月以后連續7個月環比下降，且6-11月銷售額均不敵去年同期數額。

反映在資本市場上，2月11日午后，港股上市公司正榮地產、正榮服務盤中閃崩。其中，正榮地產盤中一度跌超80%，創最大跌幅紀錄;正榮服務也一度跌逾85%。

從市值上來看，截止2月11日正榮地產總市值57.22億港元，跌64.2%，正榮服務總市值19.19億港元，跌54.7%。

“看到（正榮）股價大跌之后，很是著急。”購房者王偉（化名）表示，自己目前已經交了定金，但很擔心項目陷入流動性危機，正在考慮是否另擇品牌樓盤。

“相比定金，我更關心最終能不能交房。”王偉表示。“一旦房企陷入流動性危機，最終承擔成本的其實還是我們這些底層的購房者，因此即便損失定金也是值得的。”

相比正榮地產股價大跌，弘陽地產至少目前在資本市場上還未出現較大波動，但這兩天略微起伏，尚未受到正榮等地產企業的余震。

天眼查APP顯示，2月11日，其市值顯示為近90億港元。而2月14日收盤弘陽地產市值來到86.4億港元。

從去化率上來看，弘陽地產部分項目似乎進展較為緩慢。

比如，公開信息顯示， 2021年8月20日，江山云璟獲得首張預售許可證，共推出6幢樓405套房源，其均價達15572.67元/㎡。根據徐州市房地產信息網，截至2021年12月5日，江山云璟已售46套，去化率為12.17%。

此外，在廣東佛山，弘陽地產旗下嶺南錦苑項目在2021年6月-8月期間獲得3張預售許可證，截至2021年12月5日其去化率約為25%。

一邊是短期債務纏身，另一邊是當前整個行業都面臨的艱難去化壓力，再加上地產行業融資艱難，如何化解流動性風險，考驗著弘陽集團決策者的智慧。

寫在最后：

從2018年萬科喊出“活下去”，到如今地產企業艱難去化，我們看到很早之前都有地產企業開始轉變發展模式，而弘陽地產如今的困境，與其早期快速擴張模式或許不無聯系。

宏觀來看，2022年供需雙弱的周期下行仍在持續，市場供需難以自發修復，未來增長形勢仍不明朗。行業預期持續轉弱之下，更考驗企業自身的經營質量。從這個角度來看，可以預期的是，高負債的地產企業的日子過得仍然不易。

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