（文/張志峰編輯/馬友友）全國樓市遇冷，上海新房市場卻因新房集中供應政策呈現兩極分化狀態：性價比低的無人問津，“優質樓盤”仍舊一房難求。

特別是2021年底信貸政策略有放松，又讓市場出現翹尾行情。

據克而瑞上海數據，2021年上海商品住宅供應面積為810.58萬平方米，同比上漲4.01%；成交總金額為5820.07億元，同比去年上漲13.91%

今年1月份，上海新房市場供應持續火熱。據上海鏈家研究院監控數據，2022年1月份，上海市新建商品房新增供應15638套，環比增長59%，同比增長97%，套均總價659萬元/套，均價60225元/平。

在這樣的背景下，所謂“高性價比”樓盤為了提高自身利潤水平，提高首付比例、捆綁銷售等樓市亂象頻發。

“可以不買裝修包嗎？”

近來，不少購房者深受大華悅庭“捆綁裝修包”困擾。

公開資料顯示，大華悅庭位于寶山區大場鎮，開發商為寶山區本土房企大華集團。盡管項目周邊環境較差，但因地段好、公示均價5.76萬元/平方米相對較低，開發商亦為本土知名企業，仍頗受購房者青睞。

然而到了現場才被告知，選購新房必須購買售價8萬元至20萬元不等的裝修包，后續樓盤還有售價40萬-50萬元強制捆綁的服務內容。

幾乎每位購房者都會習慣性地問一句：可以不買裝修包嗎？

然而銷售人員的答案卻十分“討巧”。

銷售員A：“怎么可能？再說不買裝修包交付的房屋你們也無法正常使用的呀，很多設施前期不做，后期再也無法制作，你們買房子難道不是為了住嗎？”

銷售員B：“別為難我了，客戶不買，我們就下崗。”

銷售員C：“什么？啥設施也不要，地暖也不要？那不如看看別的房子吧，反正這里房子沒那么好，周邊也比較破，不利因素很多的。”

李昊（化名，下同）作為購房者之一，對此答案并不滿意，因此再三追問其銷售經理（張經理）。

張經理最終也坦言：“懂的都懂。實際裝修肯定不值這個價錢，但公司是要盈利的，現在房子限價這個嚴格，大家只能從裝修方面來走（盈利）。并且對比其他網紅盤，大華裝修包已經很便宜了。”

開發商與業主均有責任

不過，這樣的說辭仍舊難以讓部分購房者信服。

于是，部分購房者選擇了報警。最終在民警的調解下，報警人得以單獨購買新房。

另有部分購房者選擇向房管局等部門投訴，2日后售樓處才貼出了同意業主自愿購買裝修包的公式。

而在此之前，絕大部分購房者已經簽約完成，并足額支付了新房首付款和裝修包，自然心有不甘，前來售樓處維權，要求退還裝修包款項，但被開發商拒絕。

大華集團向觀察者網表示，大華悅庭不存在捆綁裝修加載服務的情形；裝修升級為增值服務，為客戶在搖號選房成功后，自愿在現場進行裝修產品選購，全程公開透明；關于裝修升級服務選購相關流程及投訴電話、房管局監督投訴電話均在現場公示，如發現有違規行為，可進行相應投訴。

對此，金博大律師事務所合伙人律師曹文峰向觀察者網表示，此事需一分為二來看待，雙方均有責任。

首先，無論銷售員說辭如何，開發商確有強制捆綁銷售的違規行為，應當收到房管局等行政機構的相應處罰。

其次，捆綁銷售不同于強買強賣，購房者作為成年人，在明知捆綁銷售違規的前提下，選擇簽約購買裝修包也是有效的，事后想要通過訴訟退款，結合目前法院的裁判觀點，違反了誠實信用原則，一般而言不會受到法院支持。

因此，曹文峰建議，如果之前購買了裝修包的業主想要以捆綁銷售違規的原因主張退款，可積極與開發商方面溝通，或通過向房管局、區政府等相關部門信訪等方式來尋求解決。

為何屢禁不止？

事實上，這已不是大華集團首次出現強制捆綁裝修包的情形。

據購房者與部分媒體報道，大華悅庭去年末一期開盤銷售，以及蘇州高新(600736)區大華春和景明雅園銷售過程中，均存在此類行為。

網上房地產資料顯示，此次大華悅庭二期開盤時間為1月25日，共499套住宅，總面積51486平方米；而項目一期開盤時間為去年12月21日，共126套住宅，總面積12400平方米。

目前該項目狀態均顯示售罄。

有業內人士向觀察者網指出，由于目前限價政策較嚴，而過去幾年土地溢價又比較高，所以不少新房項目利潤較低、甚至要賠錢。開發商捆綁銷售事實上與減配交付異曲同工，主要為了繞開限價，提高利潤。另外，這種違規銷售亂象屢禁不止，也跟相應處罰力度較輕，讓開發商認為即便受到處罰，仍舊有利可圖有很大關系。

值得注意的是，據此前媒體報道，大華悅庭兩期項目地塊均為2019年12月，企業通過集中競價獲取的城中村改造項目，拿地溢價率為0，成交露面均價分別為25833元/平方米、25164元/平方米，相較5.76萬元/平方米的售價并不高，對企業而言遠沒有到無利可圖的地步。

早在2017年，上海市住建委聯合上海市物價局發布的《關于加強商品住宅及附屬地下車庫等設施銷售監管的通知》中提到，商品住房不得超備案價格銷售，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。一經查實，暫停網簽資格，情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質，并列入本市嚴重失信企業名單。

按照上述規定，處罰力度也不可謂不重。

知名地產分析師嚴躍進觀察者網分析認為，近年來關于捆綁裝修的維權越來越多，除了霸王條款、違規銷售之外，很大原因還在于開發商為了做高利潤，裝修結果不能令業主滿意，或者說與開發商承諾的裝修標準相差過大。

嚴躍進認為，對于房企而言，提高利潤更應該從成本管控、加強管理等方面入手，而非冒險去鉆規則漏洞，一旦事發，不僅要接受檢查、暫停網簽，影響企業營銷和回款進度，而且會對企業品牌信譽造成極大傷害。

大華回應：經營狀況穩健良好

公開資料顯示，大華集團成立于1988年，總部位于上海，其前身是上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司，由大場鎮（原大場鄉）集體所有制企業。1992年，更名為上海大場房地產開發經營公司。

1994年，時任寶山區大場鎮副鎮長的金惠明擔任大場房地產開發經營公司總經理。

1998年，大場房地產開發經營公司股份制改造，成為大華（集團）有限公司，金惠明任大華集團總裁、董事長、總經理至今。

2002年，在國有企業混改的風口下，金惠明以5282萬元現金購得大華48%以上股份，成為集團實控人。其本人也素有“上海最牛村支書”的稱呼。

時至近日，大場鎮人民政府依舊持有大華集團10%左右股權，加之金惠明曾歷任大場鎮副鎮長、新華村黨總支書記等職務，大華集團在以大場為核心的寶山區投資房地產項目不計其數。

在網上房地產新房欄目，僅寶山區名稱中帶有“大華”字樣的在售和已售項目就有33個之多。

如今，大華集團已經是集房地產投資、開發、建設、物業管理等業務為一體，兼及投資管理和商業運營等多元化經營的企業集團，位列中國500強。

但在資本化浪潮與房地產的“黃金十年”間，還沉浸在“上海民營房企領頭羊”頭銜的大華卻偏安一隅，錯過了企業進軍全國、全面擴張的窗口期。待其回過神來，已經差點掉出全國百強房企的榜單。

2019年開始，年銷售還在200億元的大華集團正式提出“全國擴張”戰略，當年新進江門、德州、徐州、蘇州、咸陽及西北重鎮——蘭州，全國布局已有20多個重點城市。

大華集團新增土儲貨值也從2018年的195.3億元，名列全國房企89位，驟然飆升至2019年的720.2億元，全國第38位。

只不過，彼時的房地產行業已經入融資收緊、新房限價的高壓調控時代，大華的“高光時刻”并未維持多久。

反倒隨著“全國擴張”戰略的進展，大華在全國各地樓盤維權案例頻發，其中既有上文中捆綁裝修案例，亦有紙板門、假綠化、減配交付等質量問題，被網友戲稱為“前門排隊買房，后門扎堆維權”的典型。

天眼查顯示，大華集團近年來涉及司法風險304條，經營風險75條。

其中，14起糾紛原因是物業服務合同引發，位列第一；12起為房屋買賣合同糾紛，位列第二。曾因未按時履行法律義務19次被法院列為歷史被執行人，被執行標的436.4萬元。此外，大華及旗下公司涉及風險超3300條。

因此，亦有行業人士向觀察者網猜測稱，一般愿意冒險違規銷售、屢禁不止的房企，多為流動性出現危機，急于回血補充現金流，維持公司正常經營運轉的企業。

對此，大華集團方面回應觀察者網表示，企業目前經營情況正常，不存在現金流回款問題，公司相應經營及財務指標均在三道紅線綠檔，經營狀況穩健良好。