出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近期，出臺的一系列規(guī)范房企融資和預售資金使用的政策，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復。但標普信評2月14日發(fā)布題為《房企流動性壓力的緩解仍有待觀察》的報告仍然認為，當前房企流動性壓力仍較大。

我們認為，這主要是由于當前房地產開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低，而總部卻在2022年面臨較大的償債壓力。正如此前正榮地產出現(xiàn)股債雙殺的背后也是源于今年其海外債的償債壓力凸顯。

鑒于此，大眼樓管梳理截止目前內房企的中資海外債存量情況。數(shù)據(jù)顯示，今年內房企需償還的海外債務規(guī)模達到約3000億元，加上境內債2300億元，相較于明后年，今后3年對于房企來說是都是“償債大年”。

其中，碧桂園、恒大、佳兆業(yè)位列存量海外債規(guī)模前三甲，均超過百億美元。2022年到期的海外債規(guī)模前三分別為恒大、佳兆業(yè)、綠地，均超過25億美元，償債壓力不小。

海外債表現(xiàn)持續(xù)疲軟 發(fā)債多為短期且成本較高

近期，包括世茂、龍光等頭部房企在內的內房企海外債均遭到較大幅的殺跌，其中演繹的最為劇烈的要數(shù)正榮地產，截止發(fā)稿，過去3個交易日正榮地產股價跌去75%。Wind數(shù)據(jù)顯示，包括2億美元永續(xù)債在內，正榮地產今年要償還的海外債規(guī)模超70億元，此外公司去年中報數(shù)據(jù)顯示，其一年內到期的債務達到203億元，均顯示，正榮今年的償債壓力較大。

實際上，iBoxx中資美元債指數(shù)走勢顯示，自去年下半年以來，內房企的中資美元債，無論是投資級還是投機級，都呈趨勢性下滑走勢。其中投資級從222下滑至217，風險更大的投機級則從320下滑至248，降幅達22.5%。如龍光目前存量的海外債無一例外均出現(xiàn)了大幅殺跌，票面較此前的100左右跌至60-70左右的水平。正榮目前存量規(guī)模最大的“正榮地產 7.125% N20220630”更是跌到僅有30出頭的水平。

在整體融資環(huán)境不樂觀的情況下，Wind數(shù)據(jù)顯示，過去半年內房企發(fā)行的海外債基本都在3年以內，多數(shù)在1年期。1年期成本多在9%左右，而2年期的成本則在12%左右，因此，無論是從期限還是利率水平看，海外資本市場目前對于內房企都是比較謹慎的。

年內到期海外債規(guī)模約3千億元 碧桂園規(guī)模居首

Wind數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計目前591只（含重發(fā)債券）存量內房企海外債情況，目前的余額到期規(guī)模最大的在2022年，接近3千億。此后逐漸下降，但整體在2022-2024年償債壓力均處在較高的水平，因此房企海外融資短期內或仍難言樂觀。

排在海外債存量規(guī)模前三的分別為碧桂園、恒大、佳兆業(yè)，分別為150.59億美元、140.5億美元、113.51億美元。在前三中已有兩家“暴雷”，碧桂園因恒大東窗事發(fā)而升至海外債規(guī)模第一。緊隨其后的分別為融創(chuàng)中國、世茂集團、禹州地產、遠洋集團、綠地集團、萬科、雅居樂、旭輝集團等，整體海外債規(guī)模均超過40億美元。

今年海外債到期規(guī)模排名前三的分別為恒大、佳兆業(yè)、綠地，均超過25億美元，償債壓力不小，緊隨其后的分別為新城控股(601155)、碧桂園、融創(chuàng)中國、融信集團、正榮地產。目前正榮地產已經因海外債傳聞而股債雙殺，規(guī)模更大的房企需注意海外債償付風險。

正如近日正在進行組織調整的建業(yè)集團副董事長王俊所言，目前建業(yè)總的有息負債里面還有約60%是境外的美元債。與建業(yè)類似，這次境外資本市場的調整讓內房企意識到，不少內房企都需要不斷優(yōu)化融資結構，增加境內融資的比例，降低境外美元債的規(guī)模及風險。

不過，境內債也將在今年上半年迎來較大償債壓力。

3月和7月是境內債到期高峰

在剛剛過去的1月，房企共有39筆債券到期，金額共計594.22億元，環(huán)比去年12月上升77.0%，到期債券只數(shù)環(huán)比增加8只，年初企業(yè)的償債壓力已經較大。

與此同時，今年接下來，行業(yè)整體債務到期情況也不容樂觀。據(jù)標普根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，其統(tǒng)計的116家樣本企業(yè)在2022年國內債券到期金額也高達2300億元，相較于本已壓力較大的1月，接下來的3月和7月是相對到期高峰，行業(yè)仍面臨流動性壓力。

值得一提的是，截至2021年6月，該統(tǒng)計中的116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。這主要是由于，在經歷了去年下半年部分房企風險事件后，地方為了壓實“保交付”責任加強了對于項目預售資金的監(jiān)管，房地產開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。且部分地區(qū)過度收緊的監(jiān)管措施加劇了房企資金周轉不暢的情況，因此房企總部的償債壓力更加凸顯。