房企應抓住轉型時機，促進地產業長期健康發展

來源：21世紀經濟報道時間：2022-03-24 06:03:08

3月以來，多地陸續調整房地產信貸政策，包括首套房和二套房首付比例下調，提高公積金貸款最高額度，房貸利率下調等，陸續推出一系列實質性的地產利好政策，合理性住房需求正不斷得到滿足，樓市正在逐步回暖，3月銷售探底回升。

這些政策當中，降低房貸利率最具影響力。2022年3月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點（BP），創下了近3年的月度最高記錄。現在，蘇州、深圳、上海等20個重點城市首套房利率低于5%，其中，蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，處于全國最低水平。此外，在抵押貸款的放款方面，也明顯加速，影響樓市消費端的金融政策在逐步調整。

鄭州3月初發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，這項系統性的托底政策包含了19條內容。其中包括子女、近親屬在鄭工作、生活的，老年人來鄭州投親養老，投靠家庭可再購一套住房；首套房還清貸款，對已結清首套房貸款的家庭，買二套改善房時，可按首套房貸款政策。外來務工人員在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。這些政策切實地推動了市場復蘇和活躍，其效果也正在影響其他城市的政策制定。3月23日，哈爾濱市發布廢止《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，取消了包括限售政策在內的調控政策。

可以看出，為穩定經濟運行，促進樓市復蘇，各地主要是針對性放松金融政策與調控政策，滿足消費者的合理住房需求、給予成本更低的金融服務等。這會鼓勵一些剛需客戶積極參與市場交易，但具有投資目的的交易會受到限制，繼續堅守和落實“房住不炒”原則，希望此次地產恢復周期是健康的，而不是激烈的、短時的。長期以來，中國樓市的循環一直備受關注。政府希望樓市平穩健康運行，但是，當經濟下行而采取寬松取向時，往往會被市場預期左右，出現樓價會在短期內呈現脈沖式上漲的現象；為了避免市場泡沫化，政策重新進入調控軌道。

因此，在當前各地調整調控政策，降低房貸利率以促進市場復蘇的同時，要避免市場通過各種傳統的炒作手段重回非理性的軌道。首先，要嚴格監管地產商、地產廣告機構以及房屋中介，不得以虛構的刺激性的信息制造市場恐慌，激發市場炒作。行業共同體應該維護市場健康運作，而不是用刺激性的信息恐嚇購房者，利用所謂“買漲不買跌”的心理，虛構輿論和交易，為短期目的而損害地產業的復蘇與長期健康發展；其次，監管部門應該嚴厲打擊炒房網紅，過去幾年的經驗顯示，非常多的炒房客在網絡上以專家身份吸引粉絲，組織炒房團，為了獲得暴利，會制造市場恐慌或者暴利幻覺。甚至出現了所謂“投資住房股份制”的現象，打通買房資格交易、金融借貸、開發商等多個環節，進行非法投機。

目前，隨著市場逐步回暖，交易量的增加也會幫助一部分地產企業有效化解流動性壓力，有利于增強優質房企兼并收購困難房企優質項目，加速化解市場風險。中國住房市場還有一定的增量需求與更新空間，但是已經不能支撐房企傳統上依靠建筑規模與去化速度粗放式的高速發展。因此，此次樓市復蘇將會進入一個長期平穩的成熟市場階段，這會為地產企業提供一個轉型的時機，需要避免大起大落的炒作周期，而應重在把握好行業轉型的空間。

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