撰文|蜜姐&編輯|凱

這是@閨蜜財經(jīng)的第1021篇原創(chuàng)

近來，A股房地產(chǎn)板塊逆勢上漲，截至4月8日收盤，有數(shù)十只股票上漲，13只股票漲停，板塊漲幅達2.44%，近一月漲幅更是達4.66%。

抄底的聲音漸起。

奇怪的是房企們發(fā)布的業(yè)績普遍卻是跌出新高度。

比如，曾經(jīng)因當(dāng)“地王”轟動一時的千億房企融信中國，近期發(fā)布了2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績公告。

01

今年3月，融信中國宣布更換核數(shù)師并延遲披露2021年全年業(yè)績。

彼時，融信中國的公告中稱，羅兵咸永道會計師事務(wù)所（即普華永道）已辭任公司核數(shù)師。

羅兵咸永道的理由是，針對銀行回復(fù)的詢證函中所述的融信中國的個別銀行存款抵押，融信中國管理層須作出進一步澄清；所要求資料的提供及銀行確認函的收發(fā)工作落后于計劃，因此該會計事務(wù)所無法于協(xié)定時間表內(nèi)就融信中國2021年度的業(yè)績完成全部審核工作。

盡管現(xiàn)在融信中國已更換了審計師，但經(jīng)審核的2021年度業(yè)績將繼續(xù)延遲刊發(fā)。

就目前公布的2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績公告來看，去年融信中國的成績很不樂觀。

公告披露，2021年融信中國實現(xiàn)：

合約銷售額約1555.2億元，同比微增0.22%；

收益約332.84億元，同比減少約31.09%；

年內(nèi)溢利約17.26億元，同比腰斬，降幅達50.59%；

公司擁有人應(yīng)占溢利約12.95億元，同比減少約46.66%。

房企增收不增利，甚至凈利潤大降，在2021年中都不少見。

但如融信中國合約銷售還保持了正增長，而凈利潤腰斬的還是值得探究個中緣由。

公告披露，2021年融信中國的合約銷售平均單價下降并不明顯，不足1%；但交付建筑面積同比減少近20%，已交付物業(yè)收益更是同比減少31.93%；已交付物業(yè)的已確認平均售價同比降低15%。

2020年，融信中國已交付物業(yè)的已確認平均售價為16326元/平方米，2021年降低至13876元/平方米，與2019年（12152元/平方米）的水平差距不大。

2021年，融信中國的毛利率為10.9%，下滑幅度不足1%，但凈利率僅為5.19%，同比下滑28.29% 。

圖片來源|克爾瑞地產(chǎn)研究（特此感謝！）

2019年—2021年，融信中國的毛利率和凈利率持續(xù)走低，尤其是凈利率，近兩年均在8%以下。

02

相比萬科凈利潤幾近腰斬，管理層在年報及業(yè)績會上的公開道歉，融信中國的公告則顯得缺乏誠意。

當(dāng)然，公告中還是給出了其收益減少的三點原因：

第一是前文提及的已交付物業(yè)的已確認建筑面積減少近20%；

第二，源自建筑服務(wù)的收益由2020年的11.99億元降低至9.35億元，同比減少約22.08%；

第三，投資物業(yè)的租金收入由2020年的1.34億元增加至1.64億元。

最后一點原因讓人費解。

相比公告中給出的原因，凈利潤大幅下滑更重要的因素，或是受此前高價拿地拖累。

2016年，融信中國在上海靜安區(qū)拿地一戰(zhàn)成名，經(jīng)過400多次舉牌，以高達10萬元/㎡的名義樓板價（可售面積樓板價14.3萬元/㎡）獲得了當(dāng)時國內(nèi)土地成交史上最貴單價地王。

同年，融信中國拿地的平均成本每平方米接近1.3萬元。

此后幾年，融信中國的拿地平均成本有明顯降低，但2019—2021年其拿地的平均成本分別為6648元/平方米、9596元/平方米和11259元/平方米。

實際上，融信中國的業(yè)績“變臉”，在2020年已經(jīng)出現(xiàn)。

財報顯示，2020年融信中國的合約銷售額同比增長近10%，但毛利腰斬，同比下滑57.42%；年內(nèi)溢利同比下滑40.71%。

2020年中期業(yè)績會上，其管理層曾坦言，對限價政策理解不完全透徹，最終政府批的限價都遠遠低于其預(yù)期的售價。

03

融信中國主要聚焦長三角及一二線城市。

常見的看法是房企布局這些地方，抗風(fēng)險能力強，然而現(xiàn)實卻很殘酷。

由于上一輪房地產(chǎn)周期火熱的時候，這些區(qū)域地價普遍較高，當(dāng)樓市調(diào)控強調(diào)“房住不炒”后，這些區(qū)域的限價限售等調(diào)控更為嚴格。

曾高價拿地的房企們，不得不業(yè)績承壓。

此前旭輝控股發(fā)布的2021年財報中，曾披露去年合同銷售金額得以保持正增長，原因之一是受調(diào)控影響較少的二、三線城市樓市表現(xiàn)強勁驅(qū)動。

所謂的地產(chǎn)周期也要因地制宜，不同區(qū)域及城市并不同頻。

去年凈利潤大幅下滑，融信中國也在降低成本方面進行了較大調(diào)整，比如員工數(shù)量一年減少近3成。

截至2021年底，融信中國的全職雇員為2449名，比2020年減少了941人，員工人數(shù)同比減少27.8%。

好在債務(wù)方面，融信中國經(jīng)過近幾年的調(diào)整，有了明顯改善。

截至2021年底，融信中國的有息借款余額為568億元，凈負債比率降低到66%。

不過，其現(xiàn)金短債比為0.97，扣除限制性現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.52，短期還債壓力依舊不小。

此外，受融信中國更換審計師等因素影響，國際評級機構(gòu)惠譽、標普均下調(diào)評級，將其展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，僅穆迪的評級展望為“穩(wěn)定”。

對于融信中國的債務(wù)問題，或許也并沒有那么樂觀。

樂居財經(jīng)曾在2021年7月統(tǒng)計了融信中國公開市場上債券數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2023年其將迎償債高峰。

當(dāng)然，融信中國近兩年換擋降速的大方向肯定沒錯，盡管從2020、2021年的數(shù)據(jù)來看，業(yè)績方面有“硬著陸”的陣痛，但好歹如何活下去才是房企們?nèi)缃褡钜o的事兒。

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今日詞匯：羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)（The Effect of Sheep Flock）：又稱羊群行為（Herd Behavior）、從眾心理，指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響，而跟從大眾的思想或行為。例如，在一個競爭激烈的行業(yè)，有一個領(lǐng)先者(領(lǐng)頭羊)占據(jù)了主要的注意力，那么整個羊群就會不斷摹仿這個領(lǐng)頭羊的一舉一動。

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