當前，我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段，需要不斷推進基礎設施的建設及更新換代。而在高速城鎮(zhèn)化過程中，房地產支柱產業(yè)地位不會動搖，可以說工業(yè)化和城鎮(zhèn)化必然會推動房地產行業(yè)的發(fā)展。

就房地產行業(yè)的現狀而言，我國房地產政策整體上已走向寬松，行業(yè)也在修復的過程中。不出意外的話，今年下半年，房地產市場回升態(tài)勢會更加明顯，不過，可以肯定的是，市場會回暖，但不會像前幾輪調控那樣出現“過山車”式的冷熱擺動。

賈康認為，今年下半年房地產市場會回暖，但是離“熱”還有距離。資料圖片/李飛 攝

高速城鎮(zhèn)化過程中，房地產“支柱”地位不動搖

在中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段上，房地產業(yè)一定是國民經濟的支柱產業(yè)。所謂城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，從國際經驗來看，大概處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的區(qū)間。中國改革開放初期，城鎮(zhèn)化率只有百分之十幾，超過30%后，出現與國際經驗高度吻合的現象，最近二三十年處于高速發(fā)展階段。

在這個過程中，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化之間形成互動，內在邏輯是使社會成員越來越多地聚居在宜居宜業(yè)的中心區(qū)域。國家發(fā)改委公布數據顯示，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%。

我認為，在戶籍人口城鎮(zhèn)化率基礎上適當抬高至50%左右，可認為是中國真實的城鎮(zhèn)化水平。因為中國大約還有近3億在城市生活、工作了十幾年、二十幾年的人，沒有取得城市戶口，反映的是由于政府供給能力不足，他們所享有的基本公共服務沒有能夠與市民均等化。這一方面是明顯的問題，另一方面也意味著中國還有很大的發(fā)展?jié)摿硗瓿沙擎?zhèn)化，匹配工業(yè)化。

在此過程中，需要多輪推進基礎設施建設和基礎設施更新換代。建成區(qū)要往外擴，新區(qū)要開發(fā)，將出現更多的中小城鎮(zhèn)，也必然會因城施策地繼續(xù)發(fā)展大城市，形成更加有經濟和社會影響力的城市群和都市圈。這些將具體表現在國土開發(fā)中的不動產形成上，包括工業(yè)、商業(yè)、住宅等方面的不動產建設與運營，來配合中國經濟發(fā)展的過程。這個不動產概念之下的房地產業(yè)，一定是整個國民經濟中一個重要的支柱產業(yè)。

工業(yè)化和城鎮(zhèn)化推動房地產行業(yè)的發(fā)展是必然的結果，內在邏輯就是：之所以認為房地產是支撐城鎮(zhèn)化的一個基礎行業(yè)，是因為工業(yè)化的繼續(xù)推進在中國必然進一步帶來城鎮(zhèn)中心區(qū)的聚集效應，提升城鎮(zhèn)化水平而要求房地產開發(fā)的配套。至少現在看，未來中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展空間仍相當可觀，沒有理由對房地產業(yè)做出悲觀的判斷。雖然前一段時間我國房地產行業(yè)的景氣水平下降，但是城鎮(zhèn)化的水平總體來說還在提升，房地產在整個發(fā)展過程中，還是在源源不斷地形成有效供給。

政策趨于寬松，應攻堅克難建立長效機制

從整體導向上來說，中央經濟工作會議強調以經濟建設為中心，將經濟運行維持在合理區(qū)間，在大環(huán)境上進一步“升溫”已成定局。

在這樣的背景之下，我國房地產政策已走向寬松，行業(yè)也在修復的過程中。不出意外的話，今年下半年房地產市場回升會更明顯一些。可以肯定的是，市場會回暖，但是離“熱”還有距離，不會像前幾輪調控那樣出現“過山車”式的冷熱擺動。

希望在這一輪房地產市場預期向好的調整中，隨著市場逐漸升溫，要抓住相關的基礎性制度建設創(chuàng)新，標本兼治并追求“治本為上”，形成房地產業(yè)的健康發(fā)展長效機制。

目前正處在改革深水區(qū)攻堅克難的時期，政府要避免短期行為，從長期視野下使房地產業(yè)健康發(fā)展，真正貫徹中央提出的以建設基礎性制度打造長效機制的指導方針，這是關鍵。如果解決不了這個問題，勢必要回到老路上去，治標不治本只會積累矛盾。當然也要意識到，長效機制的建設不是一蹴而就的，但是拖延肯定會越來越被動。房地產業(yè)的健康發(fā)展長效機制，應是構建以經濟手段為主的調控體系為取向，建設好基礎性制度，使經濟手段可以充分發(fā)揮作用，通過制度安排和機制創(chuàng)新來解決一系列現實中的難題。所謂基礎性制度建設，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，這是一個系統工程，需要相互呼應起來。

對于我國的住房制度，已在反復強調雙軌統籌，一個是政府托底的保障軌（即保障性住房供給），另一個是市場軌（即商品房的供給）。重慶早就提出以保障軌提供40%左右的住房有效供給，深圳也已提出要達到60%的保障房有效供給，能否實現暫且不論，但是雙軌統籌框架是清晰的。相關的改革需要把握好，在地方政府轄區(qū)之內，要形成最適合當地的定制化解決方案。而從投融資來看，一定也是雙軌運行，不能僅有商業(yè)性融資，還要有政策性融資，兩者相互補充、相互協調。至于相關稅制的改革，需要創(chuàng)造條件把握時機，積極穩(wěn)妥推進。

此外，近年來一直在提租售并舉，租賃房對于市場的穩(wěn)定很有意義，應發(fā)揮更大的影響作用；而對于城市“夾心層”或新市民，還需要配置比公租房更高標準的共有產權房和長租公寓。

□賈康（華夏新供給經濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長）