遮在房地產行業的烏云似乎終將散開。與低迷的銷售量形成鮮明對比的，是迅速攀升的市場樂觀情緒。

連日來，“山東菏澤打響商業銀行貸款降首付第一槍”的消息迅速刷屏。同時，貝殼研究院監測數據顯示，2022年1月，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環比下調。

不少網友紛紛直言，樓市小陽春真的要來了。

或受此影響，2月18日，同花順(300033)房地產開發板塊普遍上漲，午后持續走強。其中，榮安地產(000517)（000517.SZ）、新華聯(000620)（000620.SZ）、渝開發(000514)（000514.SZ）拉升封漲停板，泰禾集團(000732)（000732.SZ）此前已漲停，濱江集團(002244)（002244.SZ）、中交地產(000736)（000736.SZ）漲超8%，金科股份(000656)（000656.SZ）漲超7%，新城控股(601155)（601155.SH）漲超6%，招商蛇口(001979)（001979.SZ）、保利發展（600048.SH）漲逾5%。

多地房貸首付降至兩成

近期，全國已經有20多個城市住房公積金貸款上調住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。

2月17日，市場消息稱，山東菏澤工商銀行(601398)、建設銀行(601939)、農業銀行(601288)等從2月14日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，可執行20%的首付比例。有媒體報道，與菏澤的多家樓盤和銀行聯系，其均表示“20%首付比例”已經在執行。

“本次政策更大的意義在于加強行業信心，2018年菏澤打響了取消限售第一槍，隨后帶動地產股好轉，本次也會同樣加強全國市場預期。”諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙直言。

不止山東菏澤，據上證報2月18日發布的報道，春節前后，重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20％。

上證報報道稱，獲贛州中介告知，贛州首套房貸首付比例已降到20%，目前國有大行、中信銀行(601998)、廣發銀行、招商銀行(600036)均執行此房貸政策。同時，重慶中介表示，目前重慶地區有銀行已經執行首套房貸首付20%的政策，并稱“當地比較大的銀行都可以”。

“與菏澤一樣，此消息會進一步刺激住房消費需求。這也說明，降低房貸首付是當前備受關注的金融政策。房貸政策不再局限于利率降低、貸款額度增加等，降低房貸首付是非常實質性的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴銀柿財經記者。

“從實際過程看，降低首付是最好的措施。觀察2014~2015年全國各地的政策，也基本上是因為首付比例降低才破解了去庫存的難題。”嚴躍進補充道。

中信證券認為，首付比例下降是按揭貸款額度充足的反映，預計地方層面需求側托底政策還將持續出臺，預計3月之后房地產景氣度有望見底回升。

房貸的“因城施策”

值得注意的是，業內透露，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。

其實，早在2015年，央行和原銀監會發文《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，其中提到，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

也就是說，上述報道中的菏澤、重慶、贛州等地作為不實施“限購”措施的城市，兩成首付屬于“因城施策”下的合理調整。“菏澤、贛州、重慶都是不限購的城市，說明非限購城市的政策更加放松。相信其他城市后續也會進一步放松。”嚴躍進表示。

為了更好地推動“房住不炒”、利好剛需居民，除了調整首付比例，不少城市還出臺了購房補貼政策，并不斷放寬公積金貸款與人才落戶限制。

中原地產研究院統計數據顯示，2022年1月來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過80次，同比上漲60%以上，其中有接近40城市發布了穩定樓市的政策。從政策內容看，往年房地產調控以收緊為主，而今年的房地產調控基本集中在穩定樓市，以寬松政策為主。

“隨著政策的逐漸穩定，特別是2021年四季度以來，信貸政策的企穩央行不斷釋放維穩信息，個人按揭房貸數據出現了止跌。對于市場來說，有望逐漸企穩，政策見底后，2022年1～2季度市場底部有望加快出現。”中原地產首席分析師張大偉表示。

張大偉強調，“但因為房企融資難度依然較大，整體市場很難出現大幅上漲。不排除繼續出現個別房企暴雷的可能性。”