買房對很多家庭來說都是大事，雖然碰到房子在交付前爛尾的概率很小，但碰到了可能就是天翻地覆。更讓人揪心的是，購房人不僅拿不到房子，還要向銀行按時(shí)支付按揭貸款。

近日，浙江省嘉興市中級人民法院發(fā)布的一則案例引發(fā)關(guān)注，因樓盤爛尾、開發(fā)商申請破產(chǎn)，該法院判決由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任，而不是購房人。不過，這起訴訟的判決，經(jīng)歷了一波三折，因?yàn)椴煌ㄔ簩Ψ蓷l款、司法解釋有不同的解讀。

期房爛尾還要還月供？

嘉興中院：應(yīng)該開發(fā)商償還

據(jù)嘉興市中院網(wǎng)站，在2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時(shí)交付房屋，造成該樓盤爛尾。

之后，在開發(fā)商破產(chǎn)、收房無望的情況下，許先生因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院審理認(rèn)為，《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。據(jù)此，一審法院判決貸款合同解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計(jì)220余萬元。

圖片來源：嘉興中院官網(wǎng)

也就是說，許先生不僅敗訴了，而且法院還判決他與銀行解除借款合同，并一次性歸還220余萬元，可謂是“賠了夫人又折兵”。不過，許先生不服一審判決，并在二審中迎來戲劇性轉(zhuǎn)變。

嘉興中院二審認(rèn)為，案件爭議焦點(diǎn)為個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同解除后許先生應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱司法解釋）第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

“開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任?！弊罱K，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

類似案例有不同判決結(jié)果

律師：對最高法解釋有不同理解

所謂爛尾樓，是指項(xiàng)目開工以后，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。樓房爛尾的原因很多，開發(fā)商破產(chǎn)、資金短缺、卷款潛逃、違法建設(shè)被停工等等都可能導(dǎo)致爛尾。絕大多數(shù)是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，沒錢繼續(xù)投資開發(fā)。本案中開發(fā)商也是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，無力繼續(xù)投資開發(fā)，工程一度停工。

按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律法規(guī)，如果樓盤符合交付條件，破產(chǎn)管理人應(yīng)該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，但是經(jīng)過調(diào)查，許先生購買的別墅尚未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，根本無法交付。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

從上述案件不難看出，雖有最高法的司法解釋，但法院對還款責(zé)任的認(rèn)定并不一樣，也導(dǎo)致一審、二審的結(jié)果出現(xiàn)較大差異。根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)，因樓盤無法交付、購房人放棄還款，之后被銀行告上法庭的案例不在少數(shù)，在部分案例中，法院要求購房人向銀行還款。

為何法院判決結(jié)果不一樣？對此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任、王佳紅律師分析道，是因?yàn)閷ψ罡叻ㄋ痉ń忉尩诙粭l第一款有不同的理解。第二十一條第一款的內(nèi)容是：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

“上述條款的意思是，購房人起訴開發(fā)商解除購房合同時(shí)，如果銀行也站出來說自己有獨(dú)立的訴求，訴開發(fā)商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時(shí)處理；如果銀行沒有提出訴求，法院可以只審理訴開發(fā)商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時(shí)審理，那購房人自然還需要償還貸款?！蓖跫鸭t說。

她還解釋稱，“這樣審判的法官一般都認(rèn)為購房人和開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，購房人和銀行之間是借款合同關(guān)系，兩個(gè)合同是獨(dú)立的兩個(gè)法律關(guān)系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放給開發(fā)商，已經(jīng)幫助購房人支付了房款。”

王佳紅認(rèn)為，嘉興中院和最高法的判例都將買賣合同糾紛與貸款合同糾紛可以合并處理，既判令解除買賣合同的同時(shí)，也判令解除貸款合同。這樣的判決，更符合我們國家的立法精神，也更能保護(hù)購房人的合法權(quán)益。同時(shí)，在同一個(gè)訴訟中，同時(shí)解決買賣合同和貸款合同糾紛，也節(jié)省了司法資源。

房子延期交付或者爛尾

購房人應(yīng)該怎么做？

現(xiàn)在的商品房基本都是預(yù)售的期房，購房者交上全部房款，卻無法拿到現(xiàn)房，需要等一年甚至幾年才能交房。而大多數(shù)人無法一次性交齊房款，只能從銀行貸款。

若購房人貸款買房需要分別和開發(fā)商、貸款銀行簽合同：一是跟開發(fā)商簽《購房合同》，購房人交錢買房，開發(fā)商收錢賣房；二是跟銀行簽《貸款合同》，銀行借出錢款，購房人得給銀行還錢。購房人處于與貸款銀行和開發(fā)商的三方關(guān)系中，如果這期間開發(fā)商爆雷，樓房爛尾，交不了房，購房人則可能面臨著“錢”“房”兩空的局面。

如果樓盤爛尾，購房者能否斷供？王佳紅提醒道，開發(fā)商無法交付房屋，并不意味著購房人就可以停止向銀行償還月供，而且，如果購房人擅自斷供，銀行會采取一定的措施，比如起訴購房人要求還款、查封拍賣房屋等，未還款的行為還會記入不良記錄，會對購房人的信用有嚴(yán)重影響。

北京：北太平莊爛尾樓。來源：視覺中國(000681)

從實(shí)操角度講，王佳紅建議，如果遇到樓盤爛尾，購房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時(shí)起訴解除銀行借款合同，在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)的情況下，購房人才可以停止償還貸款。否則，不能隨意停止還貸。

至于首付款及之前的貸款損失，購房人應(yīng)向開發(fā)商索要，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。她說：“通常情況下，樓盤爛尾都是由于開發(fā)商資不抵債，即便購房人拿到勝訴判決可能也會面臨開發(fā)商無力償還的可能。所以，建議購房人提起訴訟時(shí)要慎重考慮，能查封保全開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)才更能保護(hù)自身權(quán)益，否則可能是錢、房兩空。”

2月24日，國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在會上表示，要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會穩(wěn)定，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

編輯|王月龍 程鵬 杜恒峰

校對|盧祥勇

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)

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