每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

“利率降到4字頭區間，現在貸款比去年劃算太多了”“學歷人才購房，三個月社保就可以”。在與《每日經濟新聞》記者的交談中，昆山當地房產中介的言語里滿是對“金三銀四”的信心。

在房產中介汪勇看來，“小陽春是肯定有的，每年二手房房最好賣的就是6月份以前，其次就是10月份以后。上半年成交的大多是在前一年看房看得差不多了，對自己的預算需求、市場行情都摸得很透，轉年一旦有合適的房源，馬上就能成交。”

在房貸利率下調等多重利好之下，昆山樓市“小陽春”似乎唾手可得，但一個現實問題是，一旦離開成交旺季，市場回歸下行，本地購房需求能否消化足夠的二手房存量？能否繼續保持活躍的成交？

房貸利率處歷史低位

多年穩坐全國百強縣榜首的昆山，雖是蘇州代管縣級市，但在發展路徑上卻具有濃厚的“上海色彩”。2013年上海地鐵11號線花橋段投入運營后，昆山也融入了上海無時差生活圈，并被稱為“上海后花園”。

尤其是“四限”（限價、限售、限貸、限購）政策下的昆山樓市，一旦稍有松動便會引發高度關注，更何況是直接關系到購房成本的——貸款利率。

“最近買房實在太合適了，放貸速度特別快，只要備齊資料，快的話審批放款只需要一個月。”昆山某在售樓盤項目置業顧問張春華告訴《每日經濟新聞》記者。

不僅是放貸速度快了，利率也降到了調控以來的新低。克而瑞蘇州房產測評顯示，當下蘇州的房貸利率已經創近5年來新低，且額度充足，對于購房者來說是重大的利好。

從2021年11月起，蘇州市各大銀行房貸利率從“6字頭”降到5.7%。2022年1月中旬，蘇州主流銀行首套首貸的利率在5.0%上下，最低達到4.9%，在3月份再度下調至4.6%。

進入3月，昆山的新房均價有所上揚。安居客數據顯示，3月份至今，昆山新房均價為18559元/平方米，環比上月增長0.42%。一方面是近期入市的項目整體價格較高拉升了均價；另一方面，因為疫情而暫時停擺的昆山樓市重新活躍。

盡管如此，《每日經濟新聞》記者近日在調查中發現，昆山不同項目之間銷售分化嚴重。如2021年11月26日開盤的公元壹號名邸1488套已經全部售罄；12月28日開盤的璟禧云庭，批準銷售775套，已售套數達到481套；今年2月13日開盤的春景雅苑，根據昆山市房地產交易管理中心數據，該項目批準銷售248套，截至3月16日已售套數為26套。

可見，恢復市場信心仍然需要時間，加之市場分化，對于開發房企而言，仍然面臨著巨大的去化壓力。

人才購房成亮點

除了房貸利率降低，“限購”似乎也有定向放開的意味。汪勇告訴《每日經濟聞新》記者，“如果不是蘇州戶籍，憑學歷證明和三個月社保記錄就能獲得‘人才購房編碼’，實現在昆山買房。”

而《昆山市人才安居實施辦法（試行）》規定，“在我市企業工作，申請購房時在崗在職，具有大專學歷，本人專業與所在崗位匹配，且專業符合當年度市人社局發布的《昆山市重點產業緊缺人才需求目錄》。”

經過認定后，購房人將獲得“人才購房編碼”，但這一政策被一些中介和售樓處解讀成“有了這個編碼就可以直接在昆山購房了，不需要兩年連續社保了，也不需要遷戶口了。”

事實上，中介口中的這一買房捷徑也有所收緊。《每日經濟新聞》記者查閱相關資料發現，2021年年中實行的“人才編碼”僅在昆山區域有效，推出初期的“人才編碼”只需要1個月社保記錄，憑有效學歷證明文件即可獲得買房資格；而目前社保記錄已經被延長至3個月。

但無論如何，這種解讀仍然顯示出昆山新房依賴核心城市的外溢購房需求的事實。來自上海、杭州等地的投資客歷來是環滬樓市的買房主力軍，當下昆山能夠通過代繳社保獲得購房資格，加上昆山軌交規劃利好、房貸利率下調，無疑令新房、二手房價格又上漲了一波。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“環滬市場的優勢就是緊鄰上海，承接養老或者度假需求或是投資用途，多年前環滬市場去化不好，也是依靠上海的投資力量帶起來的。”