三道紅線融資新規(guī)疊加央行兩集中政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)2021年的融資環(huán)境異常艱難，這可謂是外界對行業(yè)的普遍認知，但事實卻沒這么簡單。

究竟2021年上市房企的融資情況如何，在部分房企陷入現(xiàn)金流危機的時候，行業(yè)融資走向了何方？為探究竟，和訊房產(chǎn)推出《2021年上市房企有息負債增速榜》（以下簡稱為“榜單”），通過有息負債視角解讀房地產(chǎn)上市公司的融資能力和償債風險。

2021年上市房企有息負債增速榜

數(shù)據(jù)來源：wind、公司公告。

實際上，房企有息負債還在輕微增加。根據(jù)榜單，2021年行業(yè)TO50房企的有息負債均值為935.31億元，同比增加6.77億元，增幅大約2%。這一數(shù)據(jù)說明，在國內(nèi)貸款及利用外資普遍下降的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資正在發(fā)生結構性改變。

(相關資料圖)

厭惡風險是資本的本能，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動性危機的情況下，因此，這一波有息負債增加的房企本身具備很強的融資優(yōu)勢。根據(jù)榜單，多達26家房企有息負債出現(xiàn)增加，占比52%，超過一半。

債務增速最大的TOP3分別是招商局置地、建發(fā)國際集團、中交地產(chǎn)，招商局置地、建發(fā)國際集團、中交地產(chǎn)，2021年上述房企有息負債增速分別為87.44%、58.75%、35.59%，成為行業(yè)增速最快的房企。

據(jù)和訊觀察，2021年有息負債主要向頭部的國企和央企傾斜，根據(jù)榜單，2021年有息負債增速最多的10家房企，國企高達6家，除上文提到的房企外，還包括華潤置地、中海和保利發(fā)展。

不僅如此，在有息負債增加的同時，上述房企的融資成本也大多出現(xiàn)下降，以保利發(fā)展為例，保利發(fā)展在財報中表示，公司有息負債規(guī)模為 3382 億元，綜合融資成本約 4.46%，較去年末下降 31 個基點，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領先優(yōu)勢。

融資收緊影響最大的房企是民企。根據(jù)榜單，2021年有息負債降幅最大的房企分別是建業(yè)地產(chǎn)、藍光發(fā)展(600466)、綠地控股(600606)、中梁控股、中南建設(000961)、榮盛發(fā)展(002146)、陽光城(000671)、瑞安房地產(chǎn)、金科股份(000656)，除綠地控股之外，都是民企，債務降幅普遍超過16%。

實際上，在短時間內(nèi)降負債比較具有挑戰(zhàn)性，最基本的方式是通過銷售所賺取的現(xiàn)金流降負債，但這需要更多時間，另一方面，降負債最快的方式是出售資產(chǎn)或剝離非核心業(yè)務，但由于房地產(chǎn)本身是重資產(chǎn)行業(yè)，而且恰逢行業(yè)進入下行期，這增加了降負債的難度。

可以發(fā)現(xiàn)，上述房企大多是高負債房企，而且在去年普遍遭受到了償債壓力，諸如藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展、金科股份、陽光城、中梁控股等或多或少出現(xiàn)債務違約，雖然他們的債務規(guī)模被迫減少，但仍然面臨一定的償付危機。

這也是行業(yè)出清必然要經(jīng)歷的陣痛，在業(yè)內(nèi)看來，行業(yè)有息負債減少是大概率趨勢，無論是此前房地產(chǎn)行業(yè)過度加杠桿推高了系統(tǒng)性金融風險，還是對資金的過度占用，影響經(jīng)濟發(fā)展，未來房地產(chǎn)行業(yè)更多要依賴自身的經(jīng)營，通過銷售回血，減少對資本的過度依賴。