【環(huán)宇雜談】

鄂爾多斯作為一個(gè)西北荒漠上打造出來的四線能源型城市，基礎(chǔ)人口少且極其分散，能成為人口凈流入城市，實(shí)在難得。

李宇嘉

近期，筆者再次來到鄂爾多斯(600295)調(diào)研，距離上次造訪這個(gè)神奇的城市，剛好過去了10年。過去的10年，國內(nèi)多數(shù)城市發(fā)生了翻天覆地的變化，城區(qū)擴(kuò)張了2倍以上，房價(jià)漲了3倍左右。這個(gè)曾經(jīng)被稱為“鬼城”的資源型四線西北城市，就像當(dāng)?shù)鼐用裼崎e而平靜的生活一樣，盡管波瀾不驚但開始步入了健康而有序的軌道，正在以自己的節(jié)奏恢復(fù)城市的活力。

正如筆者2012年的文章《鄂爾多斯房地產(chǎn)“尸而不僵”的謎思》所言，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)從煤炭經(jīng)營而來，能源經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)，并無明顯的界限，唯一的區(qū)別就是民企財(cái)富從煤炭到了地產(chǎn)。所以，鄂爾多斯的就業(yè)狀況、老百姓(603883)生活、精神面貌，并沒有受到房地產(chǎn)市場的多大影響。2015年開啟棚改、去庫存以后，民間借貸炒地產(chǎn)的歷史遺留問題（爛尾樓、三角債）得到了基本解決，再加上最嚴(yán)格的資金監(jiān)管，樓市開始回歸正軌。

(資料圖片僅供參考)

一直到2019年，鄂爾多斯的房價(jià)才回到10年前的水平，而樓市交易量在2020年才回到歷史最高峰。過去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長時(shí)間消化爛尾樓（如棚改換房票），為曾經(jīng)的超前買單。近年來，煤炭價(jià)格企穩(wěn)回升，政府財(cái)政充裕，開始打造教育強(qiáng)區(qū)、“公園城市”、風(fēng)電裝備，大規(guī)模建設(shè)人才住房、公租房，敞開給無房的外來打工人口居住，需求復(fù)蘇了。

鄂爾多斯地廣人稀，常住人口比較少，僅有215萬人，且極其分散，老城區(qū)東勝有60萬人，往南20公里的康巴什新區(qū)只有12萬人，其余140多萬人分布在下轄7個(gè)旗（相當(dāng)于縣）。但鄂爾多斯居然打造了三個(gè)中心區(qū)（老城區(qū)東勝、新城區(qū)康巴什以及緊鄰康巴什的空港中心伊旗阿鎮(zhèn)），中心區(qū)建成區(qū)面積170平方公里，相當(dāng)于內(nèi)地200多萬人口的大城市的建成規(guī)模。

這幾年，中心區(qū)人口開始集聚、人氣開始復(fù)蘇。一方面，鄂爾多斯大力引進(jìn)清北等高校畢業(yè)生（年薪60萬），打造教育強(qiáng)區(qū)，下轄7旗的人口開始向三個(gè)中心區(qū)集聚。另一方面，陪子女讀書的父母或上一輩，只要在鄂無房，就可以申請(qǐng)公租房，租金只有市場價(jià)的40%。而且，中心城區(qū)市容市貌大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。

目前在鄂爾多斯買房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口（包括省外），大約60%為本地新市民及換房人群。還有，很多駐鄂的能源型國企，盡管其員工都是外省人，他們可能在鄂只居住3~5年，但也愿意在這個(gè)城市買套房。無他，一則小孩可以上學(xué)，二則老人可申請(qǐng)保障房，三則這里的環(huán)境實(shí)在太優(yōu)美了。

這幾天，筆者每天早晨都會(huì)到康巴什的大街上跑步，發(fā)現(xiàn)到處都是綠意濃濃的公園與碧道，感覺城市就在公園中。調(diào)研當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、開發(fā)商、個(gè)體戶、環(huán)衛(wèi)工人，很多從業(yè)人員是外省市人，他們都在重復(fù)一句話，這里環(huán)境好，適合老人養(yǎng)老、小孩上學(xué)。作為一個(gè)西北荒漠上打造出來的四線能源型城市，基礎(chǔ)人口少且極其分散的情況下，能成為人口凈流入城市，實(shí)在難得。

當(dāng)?shù)厝恕⑵髽I(yè)不斷提及10年前的那場金融風(fēng)暴（民間借貸）。顯然，經(jīng)歷過了“硬著陸”和體感痛，才會(huì)痛定思痛。即便2019年房價(jià)回到了10年前，但鄂爾多斯并未經(jīng)歷內(nèi)地和沿海城市2020年下半年到2021年上半年的樓市新一輪大漲。談及買房目的，無人會(huì)說炒房。一則，外地炒房退出，全款和公積金貸款買房占了80%；二則，近些年房子供應(yīng)非常多。

當(dāng)然，有環(huán)境、教育優(yōu)勢(shì)，康巴什新區(qū)的房價(jià)很貴，很多項(xiàng)目均價(jià)超過1.5萬元，但近些年東康阿（東勝-康巴什、阿鎮(zhèn)）一體化很快。東勝是老城區(qū)，生活氣息濃，康巴什是行政辦公CBD，而一河之隔且主城區(qū)無縫對(duì)接的阿鎮(zhèn)，已成為疏解康巴什居住需求的新中心。很多康巴什工作的人會(huì)在周末、下班時(shí)回到東勝或阿鎮(zhèn)。能源紅利始終要過去，好在鄂爾多斯將能源紅利轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)化紅利，從而產(chǎn)生聚集效應(yīng)。當(dāng)?shù)卣稍兾遥D(zhuǎn)型很難，怎么辦？筆者想說的是，只要把能源紅利持續(xù)向城鎮(zhèn)化輸送，以環(huán)境和公共服務(wù)吸引人，轉(zhuǎn)型就有希望。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

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