接連下了幾天雨的深圳迎來了一個寒潮，透露著涼意的還有樓市。

圖片來源：視覺中國

日前，位于深圳羅湖的兆鑫匯金廣場項目發出一張轉介營銷海報——單套成交傭金高達15%，中介只要帶客上門即可抽取100元-500元的購物卡紅包。不僅如此，海報上還寫著“一份努力，三份回報”的字樣，滿屏透露著“先到先得”的氣息。

兆鑫H+公寓宣傳海報，圖片來源：網絡

不過，海報上明確標注此次15%的高傭金僅針對“4.5米層高、建面約52—93平方米的創意空間產品”。據時代財經了解，“創意空間”是該項目的辦公產品，均價達到8.9萬元/平方米，總價約402萬元—3328萬元/套。

也就是說，如果中介成功賣出一套辦公產品，將獲得最低60萬元的傭金，為此不少中介都在不遺余力地宣傳這個項目。但據時代財經從多位中介處了解到，目前項目的整體去化并不理想。

一年去化僅6.8%，開發商推出15%高傭金

據深圳市房地產信息平臺，此次推出15%高傭金的項目為兆鑫H+公寓，是兆鑫匯金廣場的二期項目。兆鑫匯金廣場是深圳酒店區域城市更新項目，共分為三期開發，此前，項目一期匯金天瑯大廈已于2019年交樓。

雖說是新盤，但兆鑫H+公寓并不是全新的項目。

2020年12月16日，兆鑫H+公寓就已獲批預售許可證，計劃推出913套房源，包括商務公寓570套、辦公產品343套，產權均為40年。其中，570套商務公寓建面約50—105平方米，單價區間約5.8萬元—8.2萬元/平方米；343套辦公產品建面約51—372平方米，單價區間約7.3萬元—10萬元/平方米。

據深圳市房地產信息平臺后臺數據顯示，截至目前，該項目僅有64套房源完成備案，其余房源均是“期房待售”狀態。換言之，賣了一年，兆鑫H+公寓的去化僅完成了6.8%。

之所以去化不高，源于商務公寓的性質，中介趙飛（化名）透露，當前深圳的整體樓市行情并不樂觀，在新房住宅和二手房交易量均下滑嚴重的當下，公寓的行情更加不理想。“主要還是兆鑫H+的價格太高了，差不多9萬的價格在羅湖買公寓，確實沒有多少人愿意。”

趙飛表示，近年來，小戶型商務公寓憑借不限購不限貸的優勢成為很多不具備深圳購房資格的人的主要選擇，同時還有不少投資者會購買地段較好的公寓用來出租。但是兆鑫H+的價格過高，導致其失去了一部分剛需群體，而在出租方面，此前兆鑫匯金廣場項目一期曾標榜“37平方米復式兩房租金1萬元/月起”，但實際情況卻是復式兩房的月租金普遍在6000元上下，與前期宣傳差距甚遠。

兆鑫匯金廣場一期項目兩房租金情況，圖片來源：安居客

價格高、租金回報低兩個關鍵因素導致兆鑫H+公寓無法實現較好的去化，迫于無奈的開發商只能通過高傭金的手段加快項目銷售。時代財經通過中介了解到，早在去年6月，兆鑫H+項目就曾針對公寓產品給出了15萬元/套起的傭金獎勵，約合4.7%的傭金點數。“當時確實有幫助，原本只賣了34套的公寓，在高傭金之下又多賣了30套，所以這次開發商繼續加大傭金點數，應該是認為會像上次一樣（多賣一些）?！壁w飛指出。

某機構分析師告訴時代財經，目前市場上啟用中介聯動的項目并不少，但是傭金基本都是正常的行業水平，類似兆鑫H+公寓這樣開出15%傭金的并不常見，主要還是這個項目的價格本就很高。

深圳新盤也內卷，中介聯動率超80%

當前的深圳樓市，新房和二手房全面遇冷，深圳貝殼研究院數據顯示，截至2月20日，深圳新房網簽1200套、二手房網簽496套，若這樣的行情持續，2月的整體簽約量或將再創新低。

此前，深圳住建局曾公布1月的網簽量，其中新房網簽3572套，環比下跌3%，同比下跌57%；二手房簽約1557套，環比下跌25%，同比下跌78%，刷新近十年歷史新低。在這樣的大環境下，不少新盤都采取了中介聯動的手段。

時代財經梳理發現，包括星河天地、金茂公園里、龍光玖瑞府、電建銘悅鵬著、中信凱旋君庭等在內的光明新盤都啟用了中介聯動，其中的星河天地是光明區最熱門的項目之一，曾經創下三次開盤均“日光”的成績，但是最新的一次開盤僅賣出6成，進入2022年后也不得不開啟渠道轉介。

深圳淘房前線創始人謝林鋒向時代財經表示，目前深圳市場上新盤的中介聯動率達到80%以上，住宅與公寓的占比為2：8，“（出現這種現象）主要是市場下行，新盤出現內卷，開發商為了去化，二三級聯動也是市場正常的營銷手段，聯動后意味著可以利用中介的力量提升去化率?！?/p>

“上周我去龍華看了兩個在售的新房，其中一個啟用了中介，另一個沒有，在了解完開發商、看了樣板間之后，我選定了沒有啟用中介的那個項目，因為更符合我的需求，所以當場交了定金，前兩天又去交了首付?！?上周剛交完首付款的陳晨（化名）表示。

與此同時，深圳二手房市場持續向下，中介也更多轉向新房市場，“今年會以新盤代理為主，因為二手房預計會冷很久?！币晃簧钲诘牡禺a中介向時代財經指出。

據了解，深圳新房市場的傭金一般有以下兩個標準：住宅1-3個點，公寓寫字樓基本是3-5個點，而部分去化率低的項目會達到5個點以上。