2022開年以來，眾多身背房貸的“還貸族”和急需“上車”的“剛需族”迎來多重利好。

2月17日以來，媒體相繼報道稱，山東菏澤、重慶、江西贛州、廣東佛山等地不少銀行已將當?shù)厥滋追渴赘侗壤抵?0%。今年至今，全國已有超過40城陸續(xù)發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)微調(diào)政策。

與此同時，房貸利率似乎正進入新一輪下調(diào)期。2月21日，貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個重點城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點；平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，今年1月份，5年期以上LPR下調(diào)帶動了2月份房貸降息。“2月按揭房貸利率下降空間加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態(tài)，這是住房信貸環(huán)境寬松力度加大的表現(xiàn)，對于改善市場預(yù)期、加快市場成交將發(fā)揮更積極的作用。”

2月21日，還有消息稱，當天四大行在廣州地區(qū)的房貸利率同步下調(diào)。四大國有銀行相關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者證實了上述消息。同時多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，現(xiàn)在銀行按揭貸款額度普遍較為充足，且審批加快，放款周期較之前明顯縮短，房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)的可能。

專家分析是供求關(guān)系導(dǎo)致

2月21日，有媒體報道稱，當天四大國有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房貸利率從LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

對此，四大行均向記者表示，該行在廣州地區(qū)的房貸利率從2月21日起按照上述價格執(zhí)行。同時，記者還了解到，交通銀行(601328)也已跟進調(diào)整廣州地區(qū)房貸利率，郵儲銀行則從2月22日起下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，均與四大行保持一致。另有多家股份行向記者透露，目前已跟隨國有大行的腳步，將其在廣州地區(qū)的房貸利率下調(diào)至首套5.4%、二套5.6%。

某國有大行廣州分行表示，該行將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，優(yōu)先支持剛需及首次置業(yè)者需求，對已滿足放款條件的客戶，按申請時間有序發(fā)放貸款。“目前符合放款條件的業(yè)務(wù)，暫時沒有積壓。”

對于此次國有大行集體下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是供求關(guān)系導(dǎo)致的銀行自主行為，并非全國層面的下調(diào)。

“1月份，廣州新房成交量不足6000套，遠低于2016年以來月均8000-9000套的水平；而二手住宅成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套的低位徘徊。”李宇嘉表示，當整體成交量下行后，對按揭的需求就會下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。“再說，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。”

2021年前三季度，由于廣州房價上漲過快，在額度管控和信貸政策“一城一策”的模式下，按揭利率連續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，廣州房貸利率連續(xù)5次提價，之后廣州地區(qū)主流商業(yè)銀行一直維持首、二套房貸利率分別不低于5.85%和6.05%。

李宇嘉進一步指出，當前，在穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進的新格局下，按揭利率過高影響了市場穩(wěn)定，阻礙住房剛性消費，有下調(diào)需求。“目前市場需求仍比較弱勢，下調(diào)按揭利率，并形成持續(xù)下調(diào)的預(yù)期，對需求的激活有所幫助。”

2月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，廣州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5％，一改此前的下跌態(tài)勢。“預(yù)計主流銀行持續(xù)下調(diào)按揭利率，對交易和市場需求的活躍度，都有比較大的影響，后續(xù)市場將回到正常時期的交易水平上。”李宇嘉指出。

長效機制下樓市會趨穩(wěn)

在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州房貸利率仍有進一步下調(diào)的空間，且表明當前房地產(chǎn)政策進一步趨松，具有積極的示范意義。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對于全國其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對其他城市后續(xù)的政策產(chǎn)生積極的示范作用。“當前房地產(chǎn)市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)‘V’型走勢，即當前不斷進入市場筑底、見底、探底階段，后續(xù)將形成底部反彈、逐漸復(fù)蘇的非常好的基礎(chǔ)。”

這是否意味著，以廣州為起點，熱點城市的房貸利率將迎來較大下調(diào)周期？

在李宇嘉看來，由于LPR不變，加點的影響只是邊際的影響。此前1月份，作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR下調(diào)5個基點，但最新一期LPR并未出現(xiàn)調(diào)整。“監(jiān)管層可能考慮到市場在回升，各地積極紓困，對市場已經(jīng)有了一定的激活，擔心LPR再次下調(diào)，可能會導(dǎo)致過于明顯的反彈。總之，在長效機制架構(gòu)下，樓市會趨穩(wěn)，但很難大幅上漲。”李宇嘉指出。

不過，現(xiàn)階段樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。東方金誠首席分析師王青認為，為遏制樓市下滑勢頭，下一步通過5年期LPR報價下調(diào)、較大幅度降低個人住房貸款利率也將是政策的一個發(fā)力點。

（作者：家俊輝 ）