觀點(diǎn)網(wǎng)這個(gè)結(jié)果并不令人意外。

3月29日，據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)，上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司，以底價(jià)約135億元競(jìng)得上海黃浦區(qū)一宗6.6萬(wàn)平米商辦用地，折合樓板價(jià)49126元/平米。

其實(shí)，在該宗地掛牌之際，因地塊位置特殊且出讓條件嚴(yán)苛，便有猜測(cè)具備相當(dāng)實(shí)力的本地國(guó)企具備較大拿地可能性。

此時(shí)這一猜測(cè)被印證。

觀點(diǎn)新媒體從企查查中得知，南灘城建由四家企業(yè)分別持股31%、23%、23%、23%，背后股東分別為上海外灘投資開發(fā)、上汽集團(tuán)(600104)、上海地產(chǎn)與錦江國(guó)際；濱和城建則由上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司與上海地產(chǎn)分別持股50%。

其中，上海外灘投資開發(fā)由黃浦區(qū)國(guó)資委全資持有，余下三家公司背后為上海市國(guó)資委。

“巨無(wú)霸”

這是上海2022年首宗出讓的超百億價(jià)格地塊，也是上海有史以來(lái)起拍價(jià)第8貴的地塊。

地塊雖不大，但位置卻得天獨(dú)厚。資料顯示，該地塊是董家渡大區(qū)域最后一個(gè)商辦地塊，出讓面積約為6.68萬(wàn)平米，計(jì)容面積約為27.5萬(wàn)平米，名為黃浦區(qū)小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間。

從區(qū)位看，地塊位于南外灘董家渡區(qū)域，上海商務(wù)核心地帶，與綠地外灘中心一街之隔，占據(jù)了約400米的黃浦江一線濱江岸線，土地用途為商業(yè)用地、辦公樓，其中商業(yè)用地出讓年限為40年，辦公樓為50年。

由于地塊位置特殊，出讓時(shí)也限定了較為嚴(yán)苛的條件。該地塊出讓范圍內(nèi)有6處文物保護(hù)點(diǎn)和一般歷史建筑，文物保護(hù)點(diǎn)按照相關(guān)規(guī)定程序批準(zhǔn)予以保護(hù)更新，一般歷史建筑保護(hù)更新建筑面積不少于9800平米。

同時(shí)，地塊需要引入的辦公業(yè)態(tài)符合黃浦功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，重點(diǎn)引進(jìn)持牌金融機(jī)構(gòu)（3家及以上），并需在簽訂土地出讓合同后三個(gè)月內(nèi)，與引入的持牌金融機(jī)構(gòu)（3家及以上）簽訂協(xié)議，協(xié)議須明確引入持牌金融機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目開工后一年內(nèi)落戶、落稅至黃浦區(qū)，并在綜合驗(yàn)收后一年內(nèi)入駐本次出讓地塊，明確后續(xù)新設(shè)企業(yè)及各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)優(yōu)先落戶黃浦區(qū)。

彼時(shí)就有聲音指，該地塊大概率延續(xù)董家渡復(fù)星地塊的開發(fā)模式，由國(guó)企出面拿下該地塊，并直接引入金融企業(yè)總部，助力黃浦總部經(jīng)濟(jì)。

另外，327-01地塊范圍內(nèi)配建海事、道路運(yùn)輸、輪渡、環(huán)衛(wèi)自用管理用房建筑面積不少于12630.11平方米，327街坊地下一層統(tǒng)籌設(shè)置地下建筑面積不小于500平方米的生活垃圾可回收物轉(zhuǎn)運(yùn)站1處。

根據(jù)出讓條件，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有商業(yè)物業(yè)及辦公物業(yè)，這也就意味著，地塊受讓人僅能通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)回報(bào)。

聯(lián)合體

此次拿地涉及四家企業(yè)，分別是上海外灘投資開發(fā)、上海地產(chǎn)、上汽集團(tuán)與錦江國(guó)際。

上海地產(chǎn)與錦江國(guó)際關(guān)系密切，2021年6月，錦江國(guó)際集團(tuán)19%股權(quán)被無(wú)償轉(zhuǎn)讓至上海地產(chǎn)。

無(wú)償劃轉(zhuǎn)前，上海市國(guó)資委和上海市財(cái)政局分別持有錦江國(guó)際集團(tuán)90%和10%股權(quán)；無(wú)償劃轉(zhuǎn)完成后，上海市國(guó)資委、上海地產(chǎn)和上海市財(cái)政局將分別持有錦江國(guó)際71%、19%和10%股權(quán)。

這被認(rèn)為是城市更新上的資源互補(bǔ)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，錦江國(guó)際集團(tuán)是上海市國(guó)資委控股的綜合性酒店旅游企業(yè)集團(tuán)，除酒店、旅游、客運(yùn)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)外，還運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)、實(shí)業(yè)、金融等產(chǎn)業(yè)。

其中，錦江國(guó)際全資子公司錦江地產(chǎn)投資建設(shè)了錦馨苑、里昂花園(古北新區(qū))、海斯大廈等地產(chǎn)項(xiàng)目；錦江國(guó)際下屬錦江金融是經(jīng)中國(guó)人民銀行總行批準(zhǔn)成立的非銀行金融機(jī)構(gòu)，為錦江國(guó)際提供金融服務(wù)，例如為集團(tuán)成員企業(yè)辦理產(chǎn)品消費(fèi)貸款、發(fā)行財(cái)務(wù)公司債券、提供擔(dān)保、同業(yè)拆借等業(yè)務(wù)。

而上海地產(chǎn)則被稱為上海“存量地主”，由上海市國(guó)資委控股，專注于城市更新項(xiàng)目，包括區(qū)域整體開發(fā)、舊區(qū)改造、城中村改造、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)管理、灘涂生態(tài)、開發(fā)區(qū)建設(shè)和功能提升、大眾養(yǎng)老等。

2020年7月，上海地產(chǎn)成立“上海市城市更新中心”，彼時(shí)管理層稱，未來(lái)三年上海地產(chǎn)集團(tuán)（城市更新中心）將參與黃浦、虹口、楊浦等區(qū)70個(gè)舊改地塊，面積80多萬(wàn)平米，加上部分“毛地”托底，預(yù)計(jì)占全市舊改總量70%以上。

2021年6月2日，上海地產(chǎn)集團(tuán)與招商蛇口(001979)、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保(601601)、中保投資聯(lián)合發(fā)起成立總規(guī)模約800億元上海城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，更早之前，錦江國(guó)際曾與上汽集團(tuán)實(shí)施戰(zhàn)略合作，以錦江汽車和上汽享道出行合作為基石，通過(guò)雙方的牌照和車輛等資源，探索線上平臺(tái)合作，打造中高端、安全的綠色能源汽車出行服務(wù)提供商，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)出租和租賃汽車行業(yè)向現(xiàn)代出行服務(wù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，合力為上海打造一道亮麗的城市交通風(fēng)景線。

另外，還將重點(diǎn)在金融投資、生態(tài)構(gòu)建、互惠服務(wù)等領(lǐng)域開展合作。

上海地產(chǎn)

此次拿地之前，上海地產(chǎn)曾進(jìn)行一系列“減重”。

2021年8月，上海地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓掛牌轉(zhuǎn)讓旗下上海虹權(quán)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債券、上海虹極置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌起始總價(jià)43.2億元。

上述兩家公司的主要資產(chǎn)為位于上海閔行區(qū)兩宗商業(yè)地塊，總土地面積199.51畝，總建筑面積24.12萬(wàn)平米。

上海地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作頻繁，一月后，上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司上海淞澤置業(yè)有限公司95%股權(quán)及106.25億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為121.96億元。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)由上海地產(chǎn)與浦東新區(qū)國(guó)資委共同出資成立，其中上海地產(chǎn)集團(tuán)持股占比為73.75%。

該公司主要資產(chǎn)為上海浦東三林9單元地塊開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，項(xiàng)目具體由四幅宗地組成，占地面積合計(jì)11.34萬(wàn)平方米，計(jì)容面積合計(jì)36.08萬(wàn)平方米，還有部分地下面積，合計(jì)總開發(fā)體量約56.9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公及相應(yīng)的配套設(shè)施用途。

這一項(xiàng)目最終被上海地產(chǎn)子公司中華企業(yè)(600675)與關(guān)聯(lián)方上海世博土地控股有限公司成功拿下。更像是上海地產(chǎn)左手倒右手的資產(chǎn)整備，由上市平臺(tái)中華企業(yè)進(jìn)行后續(xù)開發(fā)，幫助母公司解決現(xiàn)金流壓力。

值得關(guān)注的是，近期中華企業(yè)通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓上海市黃浦區(qū)21街坊項(xiàng)目50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，這一項(xiàng)目是位于上海位置最好的住宅地塊，距離國(guó)際飯店僅200米，該項(xiàng)目另一合作方為世茂，目前也已將股權(quán)出售。

“上海地產(chǎn)作為功能保障類國(guó)企，，不僅負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任和功能性業(yè)務(wù)。”上海中原分析師盧文曦指，雖然是國(guó)企，但也存在一些資金壓力，因此一些項(xiàng)目到一些節(jié)點(diǎn)就會(huì)正常退出，后續(xù)拿地也有較為寬裕的資金。

在2021年7月召開的2021年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)行年中分析會(huì)中，上海地產(chǎn)總裁管韜萍就表示，要進(jìn)一步增強(qiáng)資金集中管理意識(shí)，提高資金使用敏感度；加快資金回籠，確保集團(tuán)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

除了此次聯(lián)合拿下南外灘“巨無(wú)霸”商辦地，上海地產(chǎn)于去年末斥資22.7億元拿下虹橋商務(wù)區(qū)3宗商業(yè)用地，并近期以45億元接下世茂位于上海虹口區(qū)外灘黃浦路199號(hào)的“上海外灘茂悅大酒店”。