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“在所有客戶購房需求中，改善性需求占比約為54%，其中改善換新房的需求占比超過30%。”貝殼研究院的調研數據顯示，居民“賣一買一”置換新房的需求越來越主流。

“賣一買一”需求的實現與二手房流通效率相關，若原有房屋出售不暢，將為置換家庭帶來不小的金錢與時間成本。而長久以來，流程復雜、冗長及交易成本高等問題使得二手房流通受阻。

近日，多個城市通過“連環單”業務并行辦理、帶押過戶等方式助力上述難題的解決。

各顯神通

多地發力盤活二手房交易

在去年開始試點“連環單”業務并行辦理前，北京二手房“連環單”業務只能串聯辦理，即賣出名下住房并辦理完過戶后，才能夠啟動下一套房屋的交易手續，這直接導致了交易周期長，進而增加了交易的不確定性。

9月23日，在去年試點的基礎上，北京市住建委和市規自委發布《關于試行存量房交易“連環單”業務并行辦理的通知》 ，提出全面試行存量房交易“連環單”業務并行辦理。

濟南、廣州等城市則針對二手房交易的存量貸款創新了交易模式。早前二手房交易需還清現存貸款才能辦理過戶，這需要原業主一次性還清貸款，資金籌措壓力與后期交易的不確定性一定程度上阻礙了二手房出售。

8月17日，濟南市多部門宣布推出二手房“帶押過戶”，存在抵押但要上市交易的房產，不用先歸還原來的貸款就可以完成過戶、抵押、發放新貸款。目前該模式已在建行、工行、北京銀行(601169)等多家銀行試點成功。

9月15日，中國人民銀行廣州分行也發布紅頭文件鼓勵二手房“帶押過戶”模式；深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。

值得注意的是，為保障買賣雙方、抵押權人的權益，上述三城市在施行該模式時均引入了公證處。

針對二手房交易的痛點，市場參與方之一的房產經紀機構也在不斷創新業務。

近日，貝殼找房青島站推出“優鮮賣”模式。這一模式需要“賣一買一”的購房者與開發企業、貝殼簽訂三方協議，與開發企業簽訂新房認購協議，并與貝殼平臺合作經紀公司簽署房源加速售賣協議。三方約定舊房售賣時間周期，在此期間，開發企業幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平臺合作經紀公司則幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。

新的業務模式給了購房人更大的選擇權并降低違約風險，若舊房成功售出，其可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客戶無需承擔違約風險。據了解，這一模式已在青島市十幾家樓盤落地。

此外，9月30日，財政部及稅務總局也“祭出大招”，從交易成本的角度促進二手房屋出售購買：2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

殊途同歸

直擊二手房流通痛點

帶押過戶、“連環單”并行辦理、“優鮮賣”及“賣一買一退個稅”雖方式不同，但殊途同歸，都是針對“賣舊買新”的痛點創新交易模式，促進二手房的出售及后續房產購買。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“賣舊買新”有四大痛點：一是要把握好時間，先賣了才能買，若舊房無法出手，看中的房子就無法交易；二是要避免舊房賣不掉，新房交了定金卻被迫違約；三是二手房要快速出售就得降價，會導致進一步降價預期，加劇對房價下跌的悲觀預期，影響換房需求和新房交易；四則是賣舊買新過程中存在的資金安全、交易成本，如贖樓、過橋融資等。

其中，廣州、濟南等城市“帶押過戶”、北京“連環單”業務并行辦理等模式針對交易周期長、程序復雜的痛點，前者免去提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理；后者則將原先串聯辦理的業務改為并聯辦理，連環單家庭無需等待出售房產完成過戶后便能騰出購房資格，縮短交易周期。

北京鏈家研究院院長高原表示，從交易實際來看，預計推行連環單并行辦理后，交易環節可節約10個自然日左右時間，若考慮到置換配對更便利、流程更明確等優勢，可能為購房者節約1個月以上時間。此外，交易周期縮短也有利于降低交易的不確定性。

帶押過戶及“連環單”并行辦理是相關部門聯動機構作出的便捷二手房交易的模式創新，貝殼青島站推出的“優鮮賣”則是企業層面針對市場痛點的業務創新。

在李宇嘉看來，“優鮮賣”模式直擊“賣舊買新”痛點，契合多方利益，對于著急買賣房子的消費者、想要加速去化的開發商、想要按揭投放穩定的銀行、希望提升市場穩定性的地方政府而言，都是比較好的模式，切中了當前房地產市場存在的要害。

知名地產分析師嚴躍進也表示，“優鮮賣”模式是企業層面在換房上的一個重要創新，具有積極意義，充分體現了企業或平臺積極優化業務、創新思維，為房東換房開辟了一條新道路，既能加速二手房交易，也能促進新房去庫存。

9月26日，青島市房地產業協會已面向全市房地產開發企業、房地產經紀機構推廣該模式。

存量時代

二手房流通待加速

隨著熱點城市尤其是一線城市樓市進入存量時代，且居民改善性置業需求增加，樓市運轉很大程度上依賴于二手房流通效率。

以北京為例，“賣一買一”已成為北京居民房屋交易的主要方式。據中指監測數據，2021年北京二手房成交面積超過1700萬平米，顯著高于新房的1010萬平米。同時，北京鏈家數據顯示，北京市住房市場交易改善置業需求約占到全市場交易的70%左右，平臺當前連環單網簽占比穩定在10%-13%之間。

二手房交易需求日增，但交易市場難言景氣。貝殼研究院的數據顯示，8月重點50城二手房業主平均賣房周期為65天，較去年同期延長3天；50城二手房景氣指數自2021年3月以來呈波動下降趨勢。

“從近期樓市數據來看，連環單交易受到了巨大沖擊，表現在二手房交易占比下降，熱點城市二手房占比相較高峰下降了一半，導致樓市循環非常不暢，也對新房市場造成巨大沖擊。”李宇嘉表示。

以北、穗、深三大已發力推進二手房流通的一線城市為例，諸葛找房數據研究中心整理的數據顯示，在2020年底至2021年中的高峰期后，北京二手房成交套數一直處于震蕩中。

我愛我家研究院向藍鯨財經提供的北京市二手房交易數據也顯示，購房人的觀望情緒越來越濃，今年1—9月成交客戶平均看房次數較2021年同期增加0.9次。

廣州市場則受去年推行“二手住房交易參考價”及“增值稅2改5”政策等的影響，二手房交易數今年來波動幅度較大。

廣州市房地產中介協會公布的數據顯示，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，廣州市二手住宅網簽7232宗和71.71萬平方米，雖同比增幅均超15%，但環比分別下降8.34%和8.08%。而截至10月4日，廣州掛牌二手房數量已超12.2萬套，若市場不能回升或保持穩定，隨著掛牌房源增加，去化周期也將拉長。

深圳二手房交易數今年來則創下十幾年來新低。深圳市房地產信息平臺的數據顯示，去年年中以來，深圳二手房成交數量持續保持在低位。

李宇嘉分析道，雖市場預期和信心不足是熱點城市二手房成交數下降的重要原因，但交易環節的人為阻礙也是重要因素，導致部分剛需和換房需求難以實現。

前述政策/模式的推行，有望掃清交易市場的人為阻礙，進一步加速二手房流通。

目前，僅少數城市與機構推行了上述政策/模式，IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，在土地財政壓力和活躍本地樓市的訴求之下，其他城市的后續跟進應該也是大概率的事情，此類政策更適用本地市場改善性需求比較強烈的城市。