經(jīng)歷了跌宕起伏的2021后，房地產(chǎn)后續(xù)怎么走，廣泛牽動(dòng)著市場(chǎng)相關(guān)方的心。

全國(guó)兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告的簡(jiǎn)短表述，為2022年的房地產(chǎn)行業(yè)定下基調(diào)。

需要看到，“房住不炒”仍然是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的政策之本。但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)“因城施策”的工具箱更加靈活，對(duì)新市民的購(gòu)房需求也更加重視。房貸下調(diào)、首付降低，新一輪地方性政策寬松正在到來(lái)。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年我國(guó)GDP 增長(zhǎng)目標(biāo)定為 5.5%左右，房地產(chǎn)的托底支撐作用仍然重要，地產(chǎn)調(diào)控或進(jìn)一步因地制宜寬松，政策優(yōu)化空間會(huì)進(jìn)一步加大。

地產(chǎn)癥結(jié)：信心缺失和風(fēng)險(xiǎn)傳染

2021年房地產(chǎn)的嚴(yán)峻局面，直到2022年仍在持續(xù)。

從銷(xiāo)售來(lái)看，各能級(jí)城市銷(xiāo)售壓力仍然不小。銀河證券數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速-27.30%，環(huán)比增速-42.10%，一、二、三線(xiàn)城市數(shù)據(jù)均有所惡化。在樓市“風(fēng)向標(biāo)”之地深圳，近幾月二手房成交量已跌至十幾年新低。

在土地市場(chǎng)，1月份CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率達(dá)到25%，房企尤其是民營(yíng)企業(yè)拿地?zé)崆槿匀徊桓摺２粌H購(gòu)地吃力，部分出險(xiǎn)房企的資金危機(jī)仍在暴露，最新陷入債務(wù)兌付風(fēng)波的龍光，已直言遇到流動(dòng)性困難，而類(lèi)似的房企不在少數(shù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)的良性循環(huán)，在商品房市場(chǎng)表現(xiàn)為：土地能順利出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商拿地積極、開(kāi)工積極，房子能賣(mài)出去、順利交付，開(kāi)發(fā)商再去拿地。當(dāng)下這種銷(xiāo)售慘淡、預(yù)期不振的情況，顯然不利于行業(yè)良性循環(huán)。

北京深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，當(dāng)下房企面臨幾個(gè)重要的問(wèn)題：銷(xiāo)售嚴(yán)重下滑、預(yù)售資金監(jiān)管政策變化、融資收緊。

“以一二月份的同比數(shù)據(jù)來(lái)看，很多企業(yè)都是攔腰砍半，沒(méi)有幾個(gè)企業(yè)能扛住這種量級(jí)的銷(xiāo)售下滑。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依賴(lài)杠桿，用砍半的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去償還債務(wù)，是不現(xiàn)實(shí)的。”李凱認(rèn)為。

當(dāng)下房企頻現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，既有外部原因，也受多年來(lái)粗放的發(fā)展模式所累。

全國(guó)政協(xié)委員莫天全認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的年份，房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)一些固有問(wèn)題。比如，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過(guò)度結(jié)合，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

此外，在規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求下，企業(yè)拿地積極性高，土地競(jìng)價(jià)模式導(dǎo)致地價(jià)迅速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，進(jìn)一步強(qiáng)化住房的投資屬性，居民端投資投機(jī)需求增加，又加劇了房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，高房?jī)r(jià)成為大城市解決居民住房問(wèn)題的主要阻力之一。

因此，不論是從解決短期風(fēng)險(xiǎn)，還是放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都已走到摒棄舊道路、探索新模式的關(guān)口。

解題密碼：“新市民”與保障房建設(shè)

舊路不可重來(lái)，新發(fā)展模式如何破解？

李凱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，就需要打破信心缺失和風(fēng)險(xiǎn)傳染兩大預(yù)期。當(dāng)前，政策需更多從行業(yè)端發(fā)力，采用金融手段，比如調(diào)低貸款利率等。

在“房住不炒”基調(diào)下，政策調(diào)整如何把握好度？著重在哪些方面發(fā)力？業(yè)內(nèi)多位專(zhuān)家認(rèn)為，解題點(diǎn)在于滿(mǎn)足“新市民”購(gòu)房需求、加強(qiáng)保障房建設(shè)等。

3月4日，銀保監(jiān)會(huì)和央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，要優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿(mǎn)足新市民安居需求。“新市民”主要指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)等原因來(lái)城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞?hù)籍或獲得當(dāng)?shù)貞?hù)籍不滿(mǎn)三年的各類(lèi)群體，涉及約3億人次。

上海證券分析師金文曦認(rèn)為，支持新市民的合理住房需求，將為商品房市場(chǎng)注入新的需求。平安證券認(rèn)為，新市民潛在購(gòu)房需求的加速釋放，能為當(dāng)下樓市提供一定支撐。

億翰智庫(kù)董事、首席研究員張化東在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，對(duì)“新市民”居住需求的滿(mǎn)足也比較關(guān)鍵，但這類(lèi)居民在購(gòu)房資格上可能存在一定問(wèn)題，比如沒(méi)有取得戶(hù)籍、社保年限不夠長(zhǎng)，后續(xù)相關(guān)配套支持政策值得期待。

與此同時(shí)，政府工作報(bào)告提到，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。政策支持下，預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

張化東認(rèn)為，保障性租賃住房的全面實(shí)施，一方面能助力“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”；也是在踐行租購(gòu)并舉，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)而言，提供不同類(lèi)型的供給，滿(mǎn)足多種需求，對(duì)于經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、需求，都能起到支撐作用。

莫天全表示，要推動(dòng)住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變。在加大保障性租賃住房建設(shè)的同時(shí)，推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂(yōu)。

因城施策：政策調(diào)整期已經(jīng)打開(kāi)

3月伊始，鄭州市發(fā)布通知，提出多項(xiàng)樓市刺激舉措，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。鄭州此舉，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有重要的信號(hào)意義。

放眼全國(guó)，今年以來(lái)，已經(jīng)有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個(gè)城市下調(diào)首套房首付比例，福州、晉中、南寧、北海等下調(diào)公積金購(gòu)房首付比例，樓市調(diào)控適度放松的城市，已經(jīng)超過(guò)十個(gè)。這些城市的買(mǎi)房人群，首付成本將明顯下降。

開(kāi)年這波調(diào)控動(dòng)作，實(shí)際上奠定了樓市“因城施策”的基調(diào)。張化東認(rèn)為，如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，“因城施策”是比較重要的，根據(jù)各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在房?jī)r(jià)可控的條件下，滿(mǎn)足合理的住房需求，特別是出臺(tái)支持改善型需求的政策。

他表示，三四線(xiàn)城市“限購(gòu)限貸”政策放松、行政性政策退出，是確定性的事件。普通二線(xiàn)城市大概率會(huì)采取鄭州的方法，多方面共同發(fā)力，滿(mǎn)足合理的住房需求，同時(shí)保證行業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)健康的狀態(tài)，沒(méi)有進(jìn)一步增加各方杠桿，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)低。

廣發(fā)證券(000776)研報(bào)稱(chēng)，目前需求端政策主要集中在三四線(xiàn)及以下級(jí)別城市，且多落腳于“限貸”調(diào)整，對(duì)“限售、限購(gòu)、限價(jià)”的調(diào)整仍是“半遮面”，本次兩會(huì)定調(diào)“支持合理住房需求”后，部分地區(qū)或因城施策，迎來(lái)需求端限制政策的實(shí)質(zhì)性突破。

光大證券(601788)認(rèn)為，“多孩政策”和“居家養(yǎng)老”所帶來(lái)的合理改善型購(gòu)房需求，有望獲得進(jìn)一步支持，改善型購(gòu)房信貸支持力度有望進(jìn)一步提升，包括放寬“認(rèn)房/認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等，具體方式由地方政府執(zhí)行。

如何助力房企走出行業(yè)性困境，莫天全建議在加大對(duì)國(guó)企、央企融資支持力度的同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的資金支持，如鼓勵(lì)民企償還海外債、對(duì)民企國(guó)內(nèi)債進(jìn)行適度展期等，幫助企業(yè)恢復(fù)信用，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。

此外，建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則，在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，提高企業(yè)資金使用效率，保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預(yù)售資金。

（第一財(cái)經(jīng)記者馬一凡對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）