草長鶯飛三月天。經歷了2021跌宕起伏一年的物管行業，似乎也泛起春意。

樓市資本論注意到，有物企另辟蹊徑，從物業扎堆的港股，將目光對準了A股，就是上海上房物業服務股份有限公司。

在新三板摘牌離場3年后，探究其招股書，在管面積不足1800萬方，營收剛剛突破8億元的上房服務，不僅業績出現頹勢，還存在實控人張圣哲3700萬資金被司法凍結、董事長周超周邊風險破萬條，以及存在經營成本壓力大、業務區域過于集中、屢次違規遭處罰等三大發展隱憂。

尤其關鍵的是，上房服務居然無“上房”相關物業類商標，這成為其上市路上的最大絆腳石。

同時，樓市資本論深入分析，作為女性企業家78歲的上房創始人李文潔，一手栽培起兩任董事長56歲的張圣哲、49歲的周超，尤其是李文潔與張圣哲都有華東政法大學背景，師徒情深在業界頗有美名，這次要聯手成功實現A股IPO，依據目前的情況，上房服務要走的路還很長。

PART

01

經營多年沒有“上房”商標

經樓市資本論查詢，目前“上房”的物業管理類的商標，竟然不在上房服務手里。

物業服務屬于商標第36大類3604小類的不動產管理、公寓管理，經國家商標查詢網查詢，目前“上房”物業商標在上海金豐投資有限公司手里，對方早在1998年6月15日就申請注冊了。

而上海金豐投資有限公司的大股東居然是上海地產(集團)有限公司，這是上海有名的國企，可謂滬城房地產企業的龍頭。

直到2021年11月26日，上房服務在IPO期間，才匆忙申請了“上房服務”商標注冊，目前仍然在審核中，幾乎可以認定無法通過。

另一方面，可以確定的是，上房服務與上海地產也無商標授權關系，從目前的招股書沒有體現。

其在招股書中1-1-157頁，僅僅表示注冊了上房服務的英文SFSI。

如此，也就意味著，上房服務經營多年，卻沒有上房商標，而且目前使用的商標名稱是涉嫌侵權上海地產，存在著重大企業經營隱患。

之前就傳出，沒有第9類注冊商標互聯網企業無法上市的話題，此前郎酒IPO失敗也涉及到商標的問題。物業公司IPO卻沒有商標，要成功上市肯定是個大問題。

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02

三任董事長的傳承

樓市資本論注意到，此次上房服務IPO，另一大被詬病的就是存在股權分散的隱患。

招股書顯示，上房方征直接持有公司49.49%的股份，為公司控股股東；背后實控人則足有六人，李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康通過直接和間接持有投資公司股權的方式，以合計84.62%可支配股份額度，共同支配公司的經營決策。

雖然可以避免“一言堂”式管理模式，但也容易帶來治理結構不清晰等問題，還可能導致控制權發生變化讓企業出現重大權屬糾紛的風險。

樓市資本論發現上房服務形成這樣的股權模式，與其發展歷史有著分不開的關系。

早在上世紀80年代，上房服務的前身就開始涉及政府辦公、賓館與居住相關物業業務，到了1992年先后與臺灣、美國及新加坡等物管公司合資；實控人之一李文潔正是企業的創始人、首任董事長兼總經理。

年輕時的張圣哲

李文潔與另一實控人張圣哲，以及現任董事長兼總經理周超的權力交接，在業界極具特色。

據了解，1986年，張圣哲以測估員的身份開啟了自己的職業生涯，很快就獲得李文潔的特殊栽培。時年21歲，剛到新單位不久的張圣哲，獲得部門經理李文潔（時年33歲）的青睞，并被悉心教導委以重任。

后來也是在李文潔的啟蒙提拔下，剛31歲的張圣哲就擔任起上海銳翔上房物業管理有限公司總經理的職務。或許，正是這種栽培，讓張圣哲對李文潔充滿感激，時隔26年仍深情刊文《主管，你的另一個名字叫老師》。

在2013年刊發的《中國物業管理》雜志上，張圣哲聲情并茂的回憶了董事長李文潔對他這個毛頭小子的關愛，“匯報的時候，還是有意無意地在尋找董事長的目光，董事長回應的還是持續的鼓勵，我的表達也再一次順暢起來。”

張圣哲發表在《中國物業管理》上的文章

后來，這樣的接班安排也被張圣哲傳承，其在任職總經理10年后，從李文潔手中接過董事長的重任，再將總經理一職托付給了時年35歲復旦大學背景的周超。

張圣哲（左一）和周超（右一）

創立至今，上房服務的股權更迭了10次。現在的掌舵人周超，還一度將上房服務推入新三板，后又摘牌。上房服務經過多番股權騰挪，最終由六位股東成為實際控制人并組成一致行動人，掌握公司超八成的股權。

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03

董事長司法風險上萬條

如此復雜漫長的股權變化，也給如今上房服務的IPO留下了重大隱患。

招股書顯示，公司實控人涉及2起重大訴訟。2020年12月，中民物業以侵占其股東權益為由，起訴銳翔上房董事張圣哲、銳翔上房股東上海德召企業管理合伙企業以及其他14個關聯方。并在2021年6月，增加了訴訟請求，其中李文潔、張圣哲及周超均位列被告。

上房服務招股書截圖

這不僅使得張圣哲名下合計3704.23萬元的銀行賬戶存款處于司法凍結狀態，實控人涉及重大訴訟，也給中房服務此番A股征程伊始，就蒙上了一層厚重的陰影。

除此外，天眼查還顯示，目前擔任董事長兼總經理的周超，自身風險有2條，周邊風險竟多達9999+條，大多數是擔任銳翔上房高管期間的開庭公告。

在樓市資本論看來，一方面股權清晰是A股IPO的基本要求，與中民物業這種存在涉及控股股東股權糾紛的重大訴訟，無論是對擬上市公司，還是擬上市公司大股東的申報和審核都會有影響。另一方面，除公司實控人涉重大訴訟外，董事長還身纏數萬條風險，就算上房服務成功上市，也不免令投資者擔心自身權益能否得到保障。

PART

04

業績差強人意埋3大隱憂

樓市資本論注意到，目前在A股上市的4家物企新大正、特發服務、南都服務以及招商積余后，多專注于住宅和公共物業；上房服務則將定位對準了“稀缺的”商業物業和公共物業。

從2021上半年來看，上房服務的在管面積已經出現明顯下滑，從2020年末的1799.56萬平方米下降至1731.78萬平方米。與此同時，2019年-2020年的營業收入同比分別增長21.96%和13.30%，也出現下滑，其擴張速度明顯正遭受行業紅海競爭的制約。

但是，在分紅這件事上，上房服務一向大方，且逐年加大。2018至2020年度，公司向全體股東股利分配分別為4050萬元、5405萬元、2415萬元（均含稅）。這三年，歸母凈利潤合計15581.28萬元。

在樓市資本論看來，如此這般的企業治理，也讓上房服務的未來發展積累出3大隱憂。

隱憂一：成本劣勢明顯

對于主要靠獲取第三方物業項目的上房服務而言，品牌號召力有限，項目獲取艱難。在其獲取第三方項目管理成本大之外，物管行業勞動力密集的模式特點，也在加重其成本壓力。

招股書顯示，報告期內上房服務人工成本占總成本的比例從77.85%上升至83.37%，成本金額也幾乎翻倍。

此外，上房服務在報告期內勞務外包的費用也持續上漲，從2018年的1.19億元上漲時2020年的1.7億元。

為了節約成本，上房服務則出現了未及時為部分員工繳納“五險一金”的情況。據招股書披露，上房服務在報告期內未繳納“五險一金”的金額共計2406.94萬元，而2020年上房服務的凈利潤為7222.17萬元。這也意味著，上房服務需補繳的“五險一金”金額已經占到了2020年凈利潤的約三分之一。

隱憂二：業務區域集中

此外，對于上海單一地區的業務依賴，也為上房服務的成長性埋下隱憂。

招股書顯示，報告期內上海地區營收占比一直在72%以上，對華東地區的營收占比更是高達94%以上。

上房服務曾試圖擺脫對上海市場的依賴，但從結果來看并不理想。

從2003年至今，上房服務注銷了12家分支機構，自2014年起，公司注銷了包括位于麗江、溫嶺、贛州、邯鄲、武漢、北京、桂林、聊城的8家分公司，全國化布局實際上有所萎縮。對上海區域的深度依賴，疊加在全國市場的發展頹勢，上房服務的未來業績增長令人擔憂。

在樓市資本論看來，盡管不少物企在IPO中一度把“獨立第三方業務”視作亮點，但對于真正的獨立物企而言，不僅沒有母公司給予有效內生增長，也無法支持其實現收購或整合。

隱憂三：多次違規被罰

對于需補繳“五險一金”，上房服務稱，部分員工是基于個人原因自愿放棄繳納社會保險和住房公積金。但從其經營管理屢次遭到行政機關的處罰來看，或許真相并非如此。

招股書顯示，報告期內，上房服務受到上海市、南京市、蘇州市、杭州市、紹興市等多地消防部門處罰。據上海市浦東新區出具的滬監管浦處字[2019]152018011946號處罰決定書，上房服務因停車庫收費超標被處以沒收違法所得13.4萬元。

此外，上房服務在報告期內還受到廈門市、福州市、杭州市等多地稅務部門的處罰，其中福州市鼓樓區稅務局因上房服務保管不善丟失2019年8月增值稅專用發票對上房服務處以5000元罰金。

樓市資本論看來，僅從從招股書就能發現，上房服務在企業經營管理、人力及相關法律問題上暴露出的問題不可小覷。尤其是在物管企業運營精細化、智能化、高效化的大趨勢下，上房服務能否從多方面興利除弊，改善經營狀況，將是其能否在激烈的物管市場競爭中脫穎而出的關鍵。

顯然，上房服務距離讓市場及投資人滿意，尤其是搞定商標問題，還有很長的一段路要走，或許現在上市對其未必是很好的策略。

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